Comprare casa da privato, i 5 controlli indispensabili per un acquisto sicuro.

Ricci Elena

“Consulente del credito Euroansa”

Comprare casa da privato, i 5 controlli indispensabili per un acquisto sicuro.

  • Premessa
  • 1.La provenienza dell’immobile attenzioni a donazioni e successioni.
  • 2.La conformità catastale e urbanistica.
  • 3.Ape – Attestato di prestazione energetica
  • 4.Presenza di vincoli e predisposizione alla rimozione, periodi di inalienabilità, diritto di prelazione.
  • 5.Comprare casa da privato e organizzare le tempistiche.
  • Il ruolo dell’ agente immobiliare.
  • Comprare casa da privato senza un (buon) agente immobiliare
  • Comprare casa da privato ottieni un servizio completo.

Premessa:

Ho stipulato degli accordi per i quali, senza costi aggiuntivi rispetto alla mediazione del credito pattuita con l’ausilio dell’agente immobiliare appartenente al network professionale, effettueremo un servizio di controllo documentale gratuito e consulenza sulla trattativa effettuata per procedere senza intoppi alla richiesta del mutuo e quindi all’acquisto della propria casa, anche se acquisti casa da privato.

Non tutte le transazioni immobiliari avvengono mediante l’ausilio di un professionista del settore, è bene quindi prestare particolare attenzione, specie nella fase di trattativa per organizzare a meglio il tutto ed essere pronti per chiedere un mutuo bancario.

1.La provenienza dell’immobile attenzioni a donazioni e successioni.

Specie se ci si trova davanti a donazioni bisogna verificare la natura e le tempistiche della donazione per impostare al meglio la pratica di finanziamento Ti rimando a questo articolo per approfondire sulla dichiarazione di successione.

Se invece la provenienza è una successione bisogna verificare, ad esempio se l’accettazione di eredità è già stata espletata o meno, infatti la sola dichiarazione di successione non basta ad accertarne l’eredità. Ti rimando a questo articolo per approfondire sulla dichiarazione di successione.

2.La conformità catastale e urbanistica.

Ormai è noto che quando si chiede un mutuo bancario la banca invia un tecnico abilitato (pagato da cliente che chiede il mutuo) a verificare che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile in primis, lo stesso verifica anche che, in caso di modifiche effettuate nell’immobile siano presenti i vari titoli abilitativi rilasciati dall’ufficio urbanistica.

E’ cattiva prassi, aggiornare la planimetria catastale (ovvero il disegno, la mappa della casa) senza chiedere i dovuti permessi all’ufficio urbanistico competente, questo perché i due uffici appartengono ad enti diversi e tra loro non comunicano.

è facile quindi avere una planimetria corrispondente allo stato di fatto dell’immobile ma non supportata dai titoli urbanistici, la banca si accorge di ciò solo dopo che il perito ha effettuato il sopralluogo, e quindi dopo che vi è stata addebitata la perizia del tecnico.

3.Ape – Attestato di prestazione energetica

A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile è ormai obbligatorio per la vendita o l’affitto di un immobile.
ha una validità di 10 anni e viene redatto da un tecnico abilitato e comunicato ad un apposito ufficio regionale.

E’ necessario consegnare l’Ape nelle mani del Notaio per il rogito, ma da luglio 2022 sempre più istituti di credito mi comunicano la necessità di predisporlo per la perizia, se l’andamento sarà buona norma predisporlo prima, per velocizzare le pratiche di mutuo.

Gli Istituti che hanno comunicato la necessità di avere l’Ape per la perizia, in mancanza non continuano la procedura.

4.Presenza di vincoli e predisposizione alla rimozione, periodi di inalienabilità, diritto di prelazione.

Specie nelle costruzioni di cooperative, tra il costruttore e il Comune che concede i permessi si instaurano dei rapporti e dei patti che ricadono poi sui proprietari dei singoli immobili.

Si parla di Diritti reali che vanno rimossi prima della compravendita, in mancanza la banca potrebbe rifiutarsi di erogare il finanziamento. tra questi diritti reali capita sovente di senti parlare di diritto di superficie.

Le tempistiche per la rimozione dei vincoli non sono brevi, è cosa giusta muoversi anzitempo.

Capita sovente anche il caso in cui si voglia acquistare una casa costruita dai vari istituti case popolari (si parla quindi volgarmente di case ex-popolari) che negli anni sono state riscattate e quindi acquistate dagli assegnatari. in tali casi spesso l’istituto che ha costruito l’immobile si riserva un diritto di prelazione nel caso si voglia vendere a terzi e un periodo, dopo il riscatto, entro il quale non si piò vendere a terzi. (c.d. vincolo di inalienabilità).

5.Comprare casa da privato e organizzare le tempistiche.

La banca non aspetta! o meglio non aspetta le esigenze di tutti!

E se aspetta o tardi nella stipula del contratto finale potrebbero cambiare le condizioni che ti ha proposto quando hai iniziato l’istruttoria, questo perché i tassi vengono fissati quando tutto il processo di verifica è terminato alla sottoscrizione dell’offerta vincolante.

E’ quindi fondamentale organizzare al meglio la proposta di acquisto e concordare da subito i termini di rilascio dell’immobile con la parte venditrice qualora fosse occupato dagli attuali proprietari.

Il ruolo dell’agente immobiliare.

Nell’immaginario collettivo spesso si confonde questa professione come “raccoglitore di annunci di appartamenti” e immobili in genere dove, l’interessato può o meno andare a cercare quello che più si avvicina alle proprie esigenze, ma non è così.

L’attività dell’agente immobiliare e in generale del  mediatore è disciplinato dall’articolo 1754 del codice civile che lo identifica come

colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza“.

Con il modificarsi delle normative dunque al fine di mettere in relazione le parti, l’agente immobiliare ha dovuto affinare la propria professione effettuando una serie di operazioni prima di iniziare il suo vero e proprio lavoro, difatti:

  • cerca l’immobile;
  • ne individua il più probabile valore per l’immissione sul mercato e cerca di acquisirlo al giusto prezzo;
  • ne studia prima la documentazione al fine di individuare eventuali lacune da sistemare per procedere successivamente alla vendita;
  • predispone tutte le attività per una migliore promozione;
  • individua il cliente, effettua gli appuntamenti di visione.

Individuato il cliente, potenziale acquirente interessato, inizia la sua attività di mediazione (per la quale si è abilitato), ovvero cerca di mettere in relazione le parti (acquirente e venditore).

Un buon lavoro eseguito dall’agente immobiliare spiana la strada agli altri professionisti che lo seguono, dal broker mutui (anche questo mediatore…del credito) fino al notaio.

Comprare casa da privato senza un (buon) agente immobiliare

Alcuni scelgono di tentare la strada del fai dai te senza affidarsi ad un professionista.

Spesso però, nella mia attività lavorativa, ho riscontrato errori, problemi documentali e pasticci nella formulazione delle proposte di acquisto dove ho dovuto cercare soluzioni (di concerto con gli specialisti per ogni settore) per cercare di risolvere quelle criticità che, in una prima fase non si erano prese in considerazione, con conseguenti lungaggini nell’ottenimento del mutuo bancario per l’acquisto della propria casa, come ad esempio:

  • Immobile conforme catastalmente ma non urbanisticamente (il mutuo non passa);
  • Provenienza donativa (criticità per il mutuo);
  • Tempistiche di rilascio immobile non considerate rispetto alla concessione del mutuo;
  • Agibilità assente (il mutuo passa, ma non vale per tutti gli istituti di credito);
  • Ecc.

Per tali motivi per i miei clienti che hanno individuato la “casa da privato” da comprare , ho stipulato degli accordi per i quali, senza costi aggiuntivi rispetto alla mediazione del credito pattuita con l’ausilio dell’agente immobiliare appartenente al network professionale, effettueremo un servizio di controllo documentale gratuito e consulenza sulla trattativa effettuata tra privati per procedere senza intoppi alla richiesta del mutuo e quindi all’acquisto della propria casa.


Comprare casa da privato ottieni un servizio completo.

Se vuoi comprare la casa da privato e hai necessità di chiedere un mutuo bancario per procedere all’acquisto, puoi usufruire di un servizio di controllo completo, chiamami per una consulenza.

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