Comprare una casa all’asta e pagarla con un mutuo.

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Ricci Elena

“Consulente del credito Euroansa”

Comprare una casa all’asta!

  • Sapevi che puoi chiedere un mutuo per comprare una casa all’asta?
  • e sai che puoi chiedere una pre-delibera reddituale prima di partecipare all’asta?
  • sai che puoi pagare l’immobile aggiudicato entro quattro o sei mesi dall’aggiudicazione?

Molto spesso, comprare una casa all’asta vuol dire acquistare un bene che precedentemente apparteneva ad un altro soggetto che, per far fronte alle proprie situazioni debitorie ha subìto un procedimento per soddisfare i propri creditori.

Un invito a quanti si trovano in situazioni di rischio di provvedere anzitempo a cercare di recuperare la situazione invitandovi a leggere il mio articolo riguardo il consolidamento debiti


Una delle diverse possibilità a disposizione di chi vuole comprare casa è comprare una casa all’asta giudiziaria o più in generale ad un asta immobiliare.

Le aste immobiliari giudiziarie si collocano all’interno delle procedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che – non riuscendo a pagare i propri debiti – vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.

Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto.

Vediamo quali sono le informazioni che è bene conoscere prima di intraprendere la scelta di comprare una casa all’asta.

L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di un budget limitato o è alla ricerca di un affare immobiliare come forma di investimento dei propri risparmi.

Oltre ad assicurare un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato, l’acquisto all’asta permette di risparmiare sulle spese notarili relative all’atto di compravendita in quanto la proprietà viene trasferita all’aggiudicatario con un provvedimento del giudice.

Un tempo la partecipazione alle aste giudiziarie era piuttosto complessa, soprattutto se per l’acquisto dell’immobile si doveva richiedere un mutuo, perché far coincidere le tempistiche dell’asta con quelle di erogazione del finanziamento era una vera impresa, ma fortunatamente da qualche anno le procedure sono state rese più trasparenti e veloci.

Per l’acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria si può ricorrere al finanziamento di un istituto di credito

Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una predelibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.

l mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.

Questo è l’iter:

  • Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda e l’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene.
  • Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa all’asta.
  • Il mutuo viene erogato entro 60 giorni dall’aggiudicazione.

Se invece l’offerente non riesce a comprare una casa all’asta ed aggiudicarsi l’immobile il preliminare perde la sua efficacia.

Se ci siamo aggiudicati una casa all’asta, dobbiamo procedere subito al pagamento della somma stabilita. Solitamente il periodo che deve intercorrere tra la fine dell’asta e il saldo è compreso tra i 60 e i 90 giorni.

Il giudice firma il decreto di trasferimento dell’immobile quando riceve un primo assegno circolare che vada a saldare il prezzo di aggiudicazione della casa.


dal sito di OFFICINA IMMOBILIARE per ELENA RICCI

ASTE IMMOBILIARI

L’asta è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.

Le aste immobiliari possono essere giudiziarie e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:

  • Tribunali
  • Enti pubblici (Banca D’Italia, comuni, provincie, regioni, ecc)
  • Fondazioni
  • ecc.

Come può essere utile un AGENTE IMMOBILIARE per comprare una casa all’asta.

  • Può prestare consulenza a favore dell’esecutato in quanto un immobile colpito da pignoramento può essere vendibile fino al giorno prima dell’asta.
  • A favore del partecipante all’asta individuando il prezzo limite e controllando la reale conformità dell’immobile (infatti non è scontato che il bene oggetto dell’asta abbia effettivamente tutte le carte in regola) per mettere il futuro aggiudicatario nelle condizioni di acquistare in tranquillità e addirittura chiedere un mutuo bancario per acquistare il bene oggetto dell’asta immobiliare.
  • A favore dell’aggiudicatario in quanto l’iter non si conclude con l’aggiudicazione, ma con l’effettivo trasferimento dove è possibile che vengano richieste ulteriori spese, quali ad esempio eventuali arretrati condominiali.

Tipi di aste

Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.

ASTA CON INCANTO (non più usata)

Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.

L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.

ASTA SENZA INCANTO (poco usata)

Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.

ASTA ASINCRONA MISTA

L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite  busta chiusa.

La gara si svolge contemporaneamente sia  online che in presenza senza differite.

ASTA SINCRONA TELEMATICA

L’asta si svolge solo telematicamente.

ASTA ASINCRONA TELEMATICA (la più diffusa)

Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.

Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.

L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.

Comprare una casa all’asta: La convenienza!

  • Valore di perizia spesso inferiore al prezzo reale di mercato
  • Prezzo base di vendita fissato sulla base della perizia. E’ possibile presentare offerte più basse rispetto alla base d’asta del 25% massimo.
  • Qualora la prima asta, per lo stesso immobile, non trovasse un aggiudicatario, nel secondo esperimento d’asta l’immobile oggetto dell’operazione avrebbe un prezzo base ulteriormente ribassato del 20% rispetto alla prima asta. Si potrebbe quindi  effettuare un’offerta (come nella prima asta) più bassa anche qui di un ulteriore 25% massimo.

Comprare una casa all’asta: non sempre conviene!

  • Aggiudicazione oltre il valore di mercato al netto di tutte le spese.
  • Spese condominiali ordinarie e straordinarie in capo all’aggiudicatario, per l’anno in corso e l’anno precedente partendo dal momento del trasferimento e non dall’assegnazione ;
  • L’immobile potrebbe presentare delle difformità e la banca erogante (si ricorda che è possibile acquistare immobili all’asta anche con mutuo bancario) potrebbe non concedere il credito, con il rischio di perdere la cauzione depositata art 587 cc art 576 cc.
  • Qualora il primo aggiudicatario rinunciasse a terminare l’operazione o se per qualsiasi motivo non riuscisse a saldare il prezzo di aggiudicazione, l’immobile verrebbe ceduto ad altro altro partecipante ad un prezzo inferiore lasciando in capo al primo aggiudicatario l’onere del pagamento della differenza tra la prima e la seconda aggiudicazione.
  • L’immobile non viene consegnato al momento del saldo prezzo, ma al momento del trasferimento.
  • Non si considerano i costi per effettuare eventuali sanatorie e/o abusi che nella perizia sono generalmente indicativi.
  • L’immobile in fase di consegna potrebbe essere danneggiato e in questa circostanza non si ottenere una riduzione del prezzo.

Articolo di Giacinto Folino

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