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Ricci Elena
Consulente del credito
La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73 già discussa in questo articolo) prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’ acquisto prima casa, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, attraverso l’istituto della CONSAP
La norma fa riferimento agli atti di acquisto prima casa, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.
La norma si applica anche quando la cessione abitazione con i requisiti di “prima casa” avvenga da parte di un’impresa.
Le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis sono esclusivamente a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.
La norma riconosce agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto.
Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto prima casa ovvero la costruzione e ristrutturazione.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.
Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.
Si decade dall’agevolazione prima casa per dichiarazione mendace, alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto prima casa.
In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.
L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.
Laddove l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza degli altri requisiti previsti come l’età, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi.
Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione ‘prima casa’, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura ordinaria dello 0,25%
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dal sito di OFFICINA IMMOBILIARE per ELENA RICCI
L’asta è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.
Le aste immobiliari possono essere giudiziarie e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:
Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.
Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.
L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.
Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.
L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite busta chiusa.
La gara si svolge contemporaneamente sia online che in presenza senza differite.
L’asta si svolge solo telematicamente.
Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.
Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.
L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.
LEGGI L’ARTICOLO DI ELENA RICCI A RIGUARDO OPPURE CHIEDI INFORMAZIONI.
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Ricci Elena
Consulente del credito
Una delle diverse possibilità a disposizione di chi vuole comprare casa è quella dell’asta giudiziaria o più in generale Aste immobiliari.
Le aste immobiliari giudiziarie si collocano all’interno delle procedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che – non riuscendo a pagare i propri debiti – vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.
Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto.
Vediamo quali sono le informazioni che è bene conoscere prima di intraprendere questa scelta.
L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di un budget limitato o è alla ricerca di un affare immobiliare come forma di investimento dei propri risparmi.
Oltre ad assicurare un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato, l’acquisto all’asta permette di risparmiare sulle spese notarili relative all’atto di compravendita in quanto la proprietà viene trasferita all’aggiudicatario con un provvedimento del giudice.
Un tempo la partecipazione alle aste giudiziarie era piuttosto complessa, soprattutto se per l’acquisto dell’immobile si doveva richiedere un mutuo, perché far coincidere le tempistiche dell’asta con quelle di erogazione del finanziamento era una vera impresa, ma fortunatamente da qualche anno le procedure sono state rese più trasparenti e veloci.
Per l’acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria si può ricorrere al finanziamento di un istituto di credito.
Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una predelibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.
l mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge.
Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.
Questo è l’iter:
Se invece l’offerente non riesce ad aggiudicarsi l’immobile messo all’asta, il preliminare perde la sua efficacia.
Se ci siamo aggiudicati una casa all’asta, dobbiamo procedere subito al pagamento della somma stabilita. Solitamente il periodo che deve intercorrere tra la fine dell’asta e il saldo è compreso tra i 60 e i 90 giorni.
Il giudice firma il decreto di trasferimento dell’immobile quando riceve un primo assegno circolare che vada a saldare il prezzo di aggiudicazione della casa.
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Ricci Elena
Consulente del credito
Giovani a rischio esclusione CONSAP under 36 sono a rischio esclusione dal mutuo se risultano ancora nel nucleo familiare di origine.
Tra le misure fiscali messe in campo dal DL Sostegni bis ci sono le agevolazioni fiscali per i giovani che decidono di acquistare la prima casa con il mutuo, ne ho parlato ampiamento nel mio articolo DECRETO SOSTEGNI BIS E BONUS PRIMA CASA.
le principali novità del decreto sostegni bis per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro:
Nel mio articolo TEMPI CONSAP, come organizzare la pratica ho analizzato l’iter e le tempistiche per impostare la pratica e messo a disposizione il documento da compilare (disponibile in rete sul sito CONSAP) per presentare la domanda.
Spesso però, durante le consulenze emerge un problema comune a molti, infatti conti alla mano, sono moltissimi i giovani Giovani a rischio esclusione CONSAP, in quanto il requisito ISEE, supera i 40.000 euro.
Il problema concreto non sta nel requisito ISEE in sé ma nella modalità in cui l’ISEE viene calcolato.
l’ISEE infatti viene calcolato sul nucleo familiare, anche se moltissimi giovani under 36 sono neoassunti, o comunque con reddito che raramente supera i 20/25.000 euro annui, se vivono ancora con la famiglia, o se semplicemente hanno la residenza presso la loro casa d’origine, è molto facile superare la soglia ISEE.
La dichiarazione ISEE prende in considerazione i redditi prodotti durante l’anno di riferimento da tutti i componenti ed il patrimonio, sia immobiliare (case, terreni) sia mobiliare (conti correnti, carte di credito, libretti, titoli, auto, ecc.) posseduto da ciascuno.
Secondo aspetto da tenere in considerazione: il concetto di nucleo familiare. Non bisogna dimenticare che ne fanno parte la famiglia anagrafica e i soggetti fiscalmente a carico anche se non sono conviventi.
Nel dettaglio:
Questo significa che l’Isee del nucleo familiare può tenere conto dei redditi e del patrimonio di tutte queste persone, anche se ciascuna di loro dovesse avere un guadagno modesto oppure fosse precaria.
Giovani a rischio esclusione CONSAP, come risolvere il problema ISEE, sarà l’argomento del prossimo articolo.
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Ricci Elena
Consulente del credito
L’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).
ma andiamo con ordine:
Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito (leggi questo mio articolo che riguardano Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario). Tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato. Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente. In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.
Per superare questi limiti di accesso al credito lo stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.
Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per il 2020 sono stati stanziati 100 milioni di euro, utilizzabili anche nel 2021 fino al loro esaurimento.
Il fondo mutui prima casa dà garanzia statale, nella misura del 80%,(precedentemente al 50% ma aumentata con il decreto sostegni bis) ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche
Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile .
Questo significa che l’Isee del nucleo familiare può tenere conto dei redditi e del patrimonio di tutte queste persone, anche se ciascuna di loro dovesse avere un guadagno modesto oppure fosse precaria.
L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.
L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda ulteriori garanzie non assicurative.
superati i 20 giorni per la presentazione della domanda Consap, si inizia l’istruttoria (canonica) per l’ottenimento del mutuo bancario che, salvo particolari sorprese dovrebbe avvenire in ulteriori 30 giorni.
puoi scaricare il documento per la domanda di accesso al fondo di garanzia consap qui.
Qualora non si abbiano le caratteristiche per accedere al fondo Consap bisogna essere pronti a trovare soluzione alternative e istruire nel migliori dei modi un eventuale pratica di finanziamento.
ci sono altri strumenti a disposizione come ad esempio il fondo di garanzia istituito dalla società Euroansa della quale solo consulente, qui un mio articolo a riguardo
oppure, qualora invece non dovessi rientrare nei requisiti CONSAP si può valutare la possibilità di ottenere un mutuo fino al 95%.
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Se hai più di un finanziamento in corso, se le rate mensili iniziano a gravare sul bilancio familiare sappi che puoi unirle in un unica rata, spalmarla su più tempo e di conseguenza ridurre il carico mensile e, in alcuni casi, ottenere una liquidità aggiuntiva.
Questo è il consolidamento dei debiti introdotto dal decreto legge 212/2011 (Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento)
La crisi economica, il rincaro del costo generale della vita, portano sempre più italiani a richiedere prestiti per affrontare una o più spese.
L’offerta presente sul mercato, variegata e spesso apparentemente vantaggiosa, spinge molti cittadini ad accendere anche più di un finanziamento nella convinzione di riuscire a restituire quanto gli è stato erogato dai vari istituti di credito o dalle banche. Ma non sempre è così.
Il soggetto debitore può ritrovarsi nell’oggettiva impossibilità di far fronte ai debiti, ovvero nella classica situazione definita di “sovraindebitamento“.
Il sovraindebitamento prevede l’impossibilità di adempiere con regolarità ai propri debiti ovvero il capitale che ha a disposizione non consente di coprire il pagamento delle rate ai diversi finanziatori.
Per far fronte ad una situazione di sovraindebitamento è possibile accendere un mutuo consolidamento debiti, tramite il quale la banca prescelta rilascia la cifra necessaria ad estinguere tutti i debiti accesi in precedenza con altre banche o istituti di credito.
Domandare un finanziamento per pagare i debiti è una soluzione che, a primo acchito, potrebbe spaventare. Grazie, però, a questa nuova formula di restituzione, le condizioni che sono a disposizione dei consumatori diventano o possono diventare vantaggiose.
La formula del mutuo consolidamento debiti è stata introdotta dal decreto legge 212/2011 – Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento – proprio per evitare l’eccessivo e pericoloso indebitamento delle famiglie tipico degli ultimi anni.
Questo tipo di finanziamento, in sostanza, persegue tre obiettivi principali:
Il consiglio è di agire con tempestività, tenere sotto controllo le proprie finanze e nel momento in cui si ha il sospetto che la situazione potrà degenerare occorre rivolgersi subito a un professionista che possà trovare la soluzione più giusta per voi.
Non è nient’altro che una surroga (o sostituzione) del mutuo in corso più la chiusura degli altri prestiti in essere.
Il mutuo consolidamento debiti mutui e prestiti è rivolto all’estinzione dei seguenti finanziamenti:
La banca, una volta accettata la domanda e concluse le pratiche, estinguerà tutti i debiti in corso e il mutuatario si troverà a pagare una sola rata a scadenza mensile e di importo più basso rispetto alla somma di tutte le rate sostenute in precedenza.
Analogo al precedente, ma in questo caso sull’immobile che mettiamo in garanzia non c’è un mutuo in corso, ma vi è la necessità di chiudere altri debiti in essere per abbassare l’ammontare della rata mensile.
Il mutuo consolidamento dei debiti con liquidità aggiuntiva prevede la possibilità di avere dalla banca prescelta non solo il denaro necessario a liberarsi di tutti i debiti contratti ma anche l’opportunità di ottenere una liquidità aggiuntiva da utilizzare per altre spese in essere o per eventuali emergenze.
In questo caso, ogni banca stabilisce dei limiti alla cifra da erogare in aggiunta a quella da concedere per risolvere i finanziamenti in corso.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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CONSIDERAZIONI DEL TESTO UFFICIALE.
Il testo del decreto Sostegni bis approvato il 20 maggio 2021 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale oggi 26 maggio 2021, è fortemente atteso da chi vorrebbe sfruttare i vantaggi del nuovo bonus per l’acquisto della prima casa.
L’articolo 64 della legge denominata “Decreto sostegni bis” elenca i benefici e i requisiti per beneficiare delle misure per l’acquisto della prima abitazione.
Già durante la conferenza stampa del 20 maggio 2021, il Premier Mario Draghi aveva presentato il decreto Sostegni bis dichiarando che si prevede la possibilità per gli under 36:
“..di comprare una casa in cui l’imposta di registro e l’imposta sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani. Per i giovani meno abbienti, cioè con un parametro ISEE fino ad un certo livello, credo che sia 40.000 euro, c’è anche la garanzia dello Stato su 80% dell’esposizione bancaria.”
Già dalle Sue parole il Presidente del Consiglio ha lasciato intendere (e il testo definitivo ne da certezza) che la garanzia per la prima casa venga gestito attraverso l’istituto già esistente della CONSAP (ecco i parametri per accedere alla garanzia statale del 50% dell’ importo a tutt’oggi esistente).
Quel che sembra indiscutibile è che si possa creare una certa confusione riguardo la possibilità di accedere al credito e quindi a talune agevolazioni.
Occorre sempre ricordare che, gli istituti di credito che erogano il finanziamento faranno sempre una dovuta verifica del cliente (anche se garantito all’80% dallo Stato) per valutarne la capacita di rientro.
I criteri per la valutazione del cliente sono i medesimi, ne ho parlato in questo articolo.
Ricorda che ad oggi, salvo proroghe e coperture finanziarie, le misure introdotte dal decreto hanno scadenza il 30 giugno 2022.
Mettiti nella condizione migliore per poter aderire.
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il costo dipende dall’importo del mutuo (da stipulare o stipulato) da garantire al momento della sottoscrizione della polizza, dall’età e dalle condizioni del contraente.
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Come già ampiamente discusso in un mio articolo precedente (Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario), ricordo che per vedersi concesso un mutuo bancario, finalizzato all’acquisto di un immobile la banca analizzerà quattro aspetti importanti:
Solitamente, l’istituto bancario che eroga il finanziamento concede al massimo l’80% del valore di acquisto dell’immobile però, alcuni istituti, possono arrivare a concedere fino al 95% del valore.
Qui entrano in gioco però le caratteristiche stesse dell’immobile che si intende acquistare ovvero il suo peso economico.
Se sono rispettati alcuni criteri la banca potrà concedere fino al 95% del prezzo di acquisto.
il 95% che la banca ci può concedere, deve equivalere almeno all’80% del valore di perizia.
Un esempio numerico:
La banca potrà concedere quanto richiesto ovvero fino al 95%.
N.B. SOLO ALCUNI ISTITUTI DI CREDITO HANNO IL PRODOTTO “FINO AL 95%”.
Qualora l’immobile NON dovesse avere il valore di perizia come su indicato, dobbiamo ricordare che l’istituto è comunque disposto ad erogarci un valore FINO al 95%, ovvero potrebbe erogarci un valore intermedio tra il già conosciuto Mutuo 80 % e il massimo valore Mutuo 95 %.
L’importo concesso sarà sempre comunque massimo l’80% del valore di perizia.
Se vuoi maggiori chiarimenti a riguardo non esitare a contattarmi
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La surroga mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.
La «surrogazione dell’ipoteca» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile.
Con la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.
La portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo.
Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo (qui puoi leggere una articolo scritto da me, tratto dal sito “Ilgiornale”), è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative scartoffie.
A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l’istituto non può opporsi a questa decisione.
Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di una pratica di richiesta mutuo.
Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.
Il mercato dei mutui degli ultimi anni è stato trainato dalle richieste di portabilità di milioni di italiani che hanno migliorato le condizioni contrattuali del loro vecchio mutuo.
Come detto, la surroga è completamente gratuita.
Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende.
Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.
La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile.
Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.
Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.
A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.
Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale.
Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.
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L’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).
Il Fondo, recentemente rifinanziato con il “Decreto Crescita” (art. 19, DL 30 aprile 2019 n. 34), prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per l’acquisto ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario.
Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell’art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.
Con l’entrata in vigore del suddetto Decreto, cessa l’operatività del Fondo di garanzia di cui all’art. 13 comma 3 bis del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n.133.
Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito (leggi questo mio articolo che riguardano Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario).
Tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato, atipici, o a tempo indeterminato con un ISEE non elevato (Secondo quanto stabilito di volta in volta dal legislatore).
Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente.
In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.
Per superare questi limiti di accesso al credito lo Stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.
Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito.
Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca può non chiedere un garante per il successo dell’operazione.
Per il 2020 sono stati stanziati 100 milioni di euro, utilizzabili anche nel 2021 fino al loro esaurimento.
In particolare, la garanzia concedibile dal fondo è elevata all’80% della quota capitale (fino al 2020 era al 50%) per tutti coloro che rientrano nelle categorie prioritarie elencate di seguito – con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui – e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.
I “soggetti prioritari” che hanno una sorta di “precedenza” nell’espletamento della domanda sono:
è quindi molto importante presentare la domanda in modo preciso e completo per non vedersi la pratica sospesa ritardata o peggio ancora bocciata.
Inoltre, per tali categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento ovvero “il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108”.
Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore a 40 mila euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale
LIMITI DEL FONDO CONSAP
I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte.
Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto.
Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap, puoi scaricare la lista degli istituti aderenti al fondo CONSAP.
Non tutti gli istituti di credito infatti aderiscono all’accordo essendo, tali istituti enti privati.
Bisogna anche considerare i limiti del fondo per le modalità di adesione, nel mio articolo “Giovani a rischio esclusione CONSAP” infatti ho ampiamento discusso della possibilità di vedersi rigettata la domanda per questioni legate al proprio ISEE, ricordando che i membri appartenenti al nucleo familiare e quindi concorrenti nel documento ISEE sono:
Questo significa che l’Isee del nucleo familiare può tenere conto dei redditi e del patrimonio di tutte queste persone, anche se ciascuna di loro dovesse avere un guadagno modesto oppure fosse precaria.
Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.
puoi scaricare il modulo da presentare la domanda presso il tuo istituto di credito
maggiori informazioni sulle tempistiche per la lavorazione della pratica sono discusse nel mio articolo TEMPI CONSAP, come organizzare la pratica
Tutti possono accedere al fondo se rispettano le indicazioni dette sopra, ma ci sono dei “soggetti prioritari”.
Infatti in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai mutui erogati a favore delle giovani coppie coniugate con o senza figli, ai nuclei familiari mono genitoriali con figli minori conviventi, a chi abita le case popolari nonché ai giovani di età inferiore a 35 anni, titolari di un rapporto di lavoro atipico. Per i mutui ai quali è riconosciuta la priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) indicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.
Anche la società EUROANSA, per i propri clienti ha istituito fondo a garanzia per l’ottenimento del mutuo, puoi leggere il mio articolo cliccando qui
qualora invece non dovessi rientrare nei requisiti CONSAP puoi valutare altre possibilità ad esempio l’ottenimento del mutuo fino al 95%
Ricci Elena
Consulente del credito
Ripropongo un articolo de “ilgiornale” molto interessante riguardanti la possibilità di effettuare un cambio mutuo, ovvero una modifica sul mutuo stipulato.
Per coloro che sottoscrivono un mutuo sulla base di determinate condizioni contrattuali esistono delle possibilità di uscire dalla situazione in essere ed ottenere degli accordi più vantaggiosi.
il cambio mutuo può avvenire mediante tre modalità, vale a dire la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione.
Tramite la surroga (qui puoi leggere il mio articolo che riguarda la surroga) è possibile trasferire il mutuo ad un differente istituto di credito senza spese. La nuova banca dovrà ottenere da quella precedente il calcolo preciso di ciò che rimane ancora da pagare al mutuatario. Per poter accedere alla surroga sarà necessario richiedere al nuovo istituto di credito un capitale identico a quello residuo del mutuo che si sta trasferendo (non è consentita invece la richiesta di un capitale aggiuntivo).
La possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra con la surrogazione dell’ipoteca è prevista dalla legge e non comporta costi aggiuntivi per chi sceglie di accedervi. Trattandosi di uno spostamento, il primo mutuante non può pretendere il pagamento di alcuna penale di estinzione anticipata, così come il secondo non ha la possibilità di imporre spese aggiuntive al nuovo cliente per la concessione del mutuo, nè per l’istruttoria o gli accertamenti catastali. La nuova banca, tra l’altro, deve occuparsi anche delle spese connesse al passaggio dal notaio. L’unico costo di cui il mutuatario che decide di accedere a questo sistema dovrà farsi carico sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.
Altra possibilità di variazione è quella della “rinegoziazione“, con cui il mutuatario tenta di modificare, in accordo col proprio istituto bancario, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto. Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo. Starà alla propria banca decidere di accettare o meno il ricalcolo richiesto dal proprio cliente. In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio. Anche questo strumento, infatti, deve essere applicato senza spese aggiuntive per il cliente.
Infine per il cambio mutuo c’è la “sostituzione“, vale a dire l’operazione tramite cui si estingue un mutuo acceso presso una banca e se ne stipula un altro con un diverso istituto di credito. A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).
Altre variazioni sono previste nella “cartolarizzazione” e con l'”accollo”. Il proprio mutuo può essere infatti cartolarizzato quando viene ceduto dalla banca con cui si è stipulato ad un altro operatore sul mercato. Il mutuatario mantiene il rapporto con l’istituto bancario iniziale (a cui paga le rate), fatta salva la possibilità di modificare tali accordi con surroga, rinegoziazione e sostituzione. Tali sistemi possono intervenire a modificare anche il cosiddetto mutuo in accollo. Quest’ultima è una dichiarazione con cui ci si impegna con l’istituto bancario a pagare le rate successive fino alla scadenza del mutuo come avrebbe dovuto fare il contraente originario.
Solitamente, spiega Altroconsumo, è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista un’abitazione ancora in costruzione.
fonte “ilgiornale”
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Ricci Elena
Consulente del credito
Direttamente dal sito di Euroansa 
Per la prima volta un operatore privato istituisce un fondo per agevolare la concessione di finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di una casa.
In un contesto in cui i tassi di interesse sono ridotti da anni ai minimi termini, il margine di intermediazione per il sistema bancario si è praticamente azzerato.
Le banche non guadagnano più dalla concessione di un finanziamento, anzi rischiano concretamente di rimetterci.
Il costo del rischio diventa quindi un elemento di massima attenzione per gli istituti di credito: eventuali pratiche in default inciderebbero infatti in maniera sostanziale sui loro bilanci.
Le banche quindi guardano con maggiore attenzione la situazione finanziaria di chi richiede un prestito prima di concederlo.
Se il pagamento delle rate non dovesse essere rispettato l’attività di finanziamento rischia di diventare un’operazione a perdere per il sistema creditizio.
Le banche tendono quindi a chiudere i rubinetti e non concedere finanziamenti.
Una situazione paradossale considerando che le famiglie in questa fase hanno un enorme potere di acquisto, con la rata del mutuo molto più bassa del corrispettivo canone di affitto.
E se le banche non concedono finanziamenti tutta la filiera ne risente, compresi i mediatori creditizi.
Per dare maggiori garanzie al sistema bancario Euroansa (terza società del mercato della mediazione creditizia) costituisce volontariamente un fondo chiuso di garanzia di 2 milioni di euro, che garantisce alle banche il pagamento delle prime 24 rate dei mutui sottoscritti con clienti presentati allo sportello da Euroansa.
Una dotazione significativa – seppur una tantum e ad esaurimento – considerando che per il Fondo pubblico di garanzia per la prima casa gestito da Consap è stata di recente confermata una dotazione per il 2020 pari a 10 milioni di euro.
«Il nostro fondo è una garanzia aggiuntiva per la banca convenzionata che da regolamento non avrà alcun onere o impegno particolare nei nostri confronti – spiega Ansano Cecchini, fondatore di Euroansa -.
Abbiamo sottoscritto la convenzione con alcuni dei principali istituti bancari e altri si sono già dichiarati interessati.
Da oltre 5 anni prima di presentarle in banca sottoponiamo tutte le pratiche ad un controllo preventivo che viene svolto da una società terza, Genio Diligence Spa, che certifica la veridicità della documentazione presentata, azzerando di fatto il rischio operativo della banca».
La banca potrà attingere alla dotazione del fondo se il mutuatario presentato da Euroansa, si renderà inadempiente nel pagamento di una o più rate nel periodo di 24 mesi dalla data di erogazione del finanziamento.
Inoltre, come previsto dal regolamento del fondo, il pagamento è gestito da Euroansa con una logica temporale su richiesta della banca che deve aver comunque avviato entro 4 anni dalla data di erogazione del finanziamento la procedura giudiziaria di recupero del credito e sia stato, nello specifico, notificato al mutuatario il pignoramento.
Cecchini inoltre afferma che:
«in genere si presume che dopo 24 mesi il cliente sia abituato a pagare le rate. Successivamente ci vuole una causa esterna particolare per non ottemperare al pagamento delle rate: dalla perdita del lavoro alla malattia.
Rischi che in genere vengono per di più coperti con una polizza assicurativa.
Ma con la copertura dei primi 24 mesi il nostro fondo consente alla banca di azzerare il rischio di subire una frode.
Le banche possono quindi
- aumentare la qualità del loro credito,
- diminuire i costi operativi e i costi legati alle pratiche in default nei primi 24 mesi,
- aumentare quindi i loro ricavi».
Con la costituzione del fondo Euroansa mira anche a responsabilizzare i collaboratori con un piano di stock grant che verranno assegnate a fine 2020 sul 30% del capitale: i collaboratori più meritevoli diventeranno quindi soci dell’azienda.
«Come tutte le società lavoriamo per fare utili, ma oltre al guadagno guardiamo al benessere di tutti gli stakeholders con cui lavoriamo – afferma Cecchini -. Riteniamo che investire una parte del guadagno in favore della tutela della filiera sia un elemento innovativo, di forza e differenziazione sul mercato».
Nei prossimi mesi ci sarà la possibilità di verificare se l’istituzione del fondo è una iniziativa efficace da replicare o solo una iniziativa promozionale.
puoi leggere altri strumenti a garanzia del credito, ad esempio il fondo dello stato CONSAP leggendo il mio articolo a riguardo cliccando qui.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Ricci Elena
Consulente del credito
Articolo di Elena Ricci
La cessione del quinto dello stipendio è un prestito , indirizzato a lavoratori dipendenti, sia di aziende pubbliche che private, e pensionati.
Viene trattenuto direttamente in busta paga o dal cedolino della pensione una rata massima di un quinto del proprio reddito mensile.
Solitamente alla cessione del quinto si può accedere anche se si è avuto in passato qualche problemino per cui si è stati protestati o inseriti nella lista dei cattivi pagatori, l’importante e che si abbia un contratto di lavoro dipendente.
Questo tipo di finanziamento può avere una durata massima di 120 mesi
Partiamo calcolando un quinto dallo stipendio netto o dalla pensione netta, fatto ciò moltiplichiamo l’importo ottenuto per la durata massima della cessione che come detto prima è di 120 mesi, in questo modo otteniamo il montante massimo.
Al montante vanno sottratti gli interessi passivi da pagare, le spese di pratica, il costo della copertura assicurativa obbligatoria, eventuali costi di intermediazione e commissioni bancarie. In questo modo si ottiene la somma netta a cui il richiedente può accedere.
Le banche e finanziarie eroganti di norma prevedono limiti alla durata del finanziamento e all’importo richiedibile, considerando vari parametri tra cui l’età del richiedente, l’anzianità lavorativa, l’ammontare del TFR maturato (nel caso di dipendenti di una azienda privata).
inoltre le normative che regolano la cessione del quinto prevedono che il debitore non possa chiedere anticipi sul Tfr durante il finanziamento.
Non possono essere finanziati i lavoratori autonomi, commercianti, artigiani, professionisti ed i pensionati con pensioni di invalidità.
Un prestito con cessione del quinto può essere estinto in qualunque momento, si deve versare l’importo a debito residuo e pagare l’eventuale penale di estinzione anticipata, se prevista dal contratto che può essere al massimo pari all’1% del capitale residuo.
Si andranno a perdere però le spese di istruttoria e l’imposta di bollo. Si possono invece recuperare parte delle commissioni bancarie, se previsto nel contratto; mentre l’l’assicurazione vita (obbligatoria per questo genere di prestito), pagata in un’unica soluzione all’inizio del finanziamento, viene rimborsata per la parte del premio non goduto.
Si può fare, ma solo a determinate condizioni regolate per legge.
Due i casi:
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Ricci Elena
Consulente del credito
Ottenere un mutuo: il mutuo che fa per te! leggi questa breve guida per essere pronto in fase di pre-analisi.
Per ottenere un mutuo e valutare le diverse offerte delle banche è necessario non solo per individuare il tasso più basso disponibile ma anche per valutare correttamente la soluzione più indicata e agevole per tutta la durata del mutuo stesso.
Per vedersi concesso un mutuo ipotecario l’istituto di credito effettua uno studio preliminare sul cliente che richiede il finanziamento per assicurarsi che il soggetto sia in grado di pagare le rate e di saldare il debito.
Dunque per chi intende presentare una domanda di mutuo per l’acquisto di una casa ad esempio, e per velocizzare le operazioni è corretto avere un quadro completo di tutti i finanziamenti che ha già in corso,tutti i finanziamenti, senza sottovalutare neanche i più piccoli.
La banca analizzerà quattro aspetti importanti:
La banca concede un mutuo quando l’ammontare della rata non supererà generalmente il 33% del reddito del soggetto richiedente.
il reddito base, utile per la prima analisi non prende in considerazione eventuali benefit o maggiorazioni lavorative legate ad esempio a retribuzioni per lavoro straordinario o notturno, benefit statali e/o similari.
Semplificando, è importante che ci sia una certa compatibilità tra il reddito e l’importo del mutuo affinché non venga superato 1/3 del reddito familiare netto.
Valutare anche prima di aver individuato l’immobile la propria situazione finanziaria per sapere, in base al proprio reddito, quanto è possibile ottenere di erogato è utile ad focalizzare la ricerca del bene stesso ed essere più incisivo in fase di trattativa.
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