Cosa fare qualora il tasso diventasse ingestibile;
La paura del variabile nella cultura di massa;
Sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, cosa fare;
Il tasso variabile è una formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di uno o più indici di riferimento precedentemente definiti alla stipula del contratto di finanziamento, e in generale del mutuo per l’acquisto della tua casa.
1.Il tasso variabile: Euribor!
Il tasso variabile è calcolato sulla base dell’Euribor (tasso interbancario di offerta in euro), molto semplicemente le banche si prestano denaro tra di loro, chi ha più liquidità la presta all’istituto che ne ha meno, questi prestiti tra istituti avvengono a un tasso ben preciso, cioè l’EURIBOR.
In parole povere l’Euribor è il costo che sostengono le banche per prendere denaro in prestito da altre banche.
Una componente della rata del mutuo a tasso variabile sarà quindi l’indice Euribor.
Molte persone, scelgono il mutuo a tasso fisso perché si sentono più sicure ovvero preferiscono scegliere un’opzione che gli consenta di avere la certezza del tasso per tutta la durata del contratto.
Fino ad oggi dove il tasso del mutuo fisso è stato intorno al 1% – 2% effettivamente c’era da approfittarne, ma per il futuro ormai questa condizione non sembra più possibile.
Capire bene quali sono le alternative e come gestire prodotti differenti ci mette nelle condizioni di non avere paura delle scelte e di risparmiare importanti somme di denaro nel tempo.
2.Vantaggi del mutuo tasso variabile
• Inizialmente il tasso variabile, se confrontato con quello fisso, è sempre più conveniente.
• Se l’inflazione diminuisce chi ha un mutuo variabile ne trae vantaggio, la rata infatti diminuirà.
3.Tasso misto o variabile con cap e il Floor
Il tasso misto mette insieme le caratteristiche del tasso variabile e del tasso fisso. Cambia nel tempo come un tasso variabile ma ha una sorta di paracadute che evita crescite troppo consistenti della rata variabile: prevede un cap, un valore massimo oltre cui il tasso di interesse non può andare. Questo paracadute però si paga: gli spread applicati dalla banca ad un tasso misto sono molto più alti di quelli applicati ad un mutuo variabile.
Nei mutui a tasso variabile con cap molto spesso viene abbinata l’opzione floor.
Con la clausola Floor (letteralmente pavimento) si stabilisce una base al di sotto del quale gli interessi dovuti alla banca non possono scendere.
In tal modo gli istituti di credito si proteggono da eventuali flessioni significative del tasso Euribor.
In parole povere con il CAP si stabilisce un tetto verso l’altro oltre il quale non andare (..a pagare di più), con il FLOOR so stabilisce un “pavimento” verso il basso oltre il quale la banca non fa scendere la rata.
È quindi necessario, in fase di contratto, verificare che il la soglia fissata del FLOOR non sia troppo alta, perché in tal caso si rischierebbe di vanificare i vantaggi del mutuo a tasso variabile.
Quando è conveniente il tasso misto (con o senza floor)?
Dipende dall’importo, dalla durata e dalla condizione personale del richiedente.
4.Cosa fare qualora il tasso variabile dovesse diventare ingestibile:
E’ possibile chiedere alla banca che ha concesso il mutuo di modificare il tasso del mutuo e quindi di cambiare anche la sua tipologia passando da un variabile a un fisso o viceversa.
La rinegoziazione però non è un diritto del cliente, la banca può rifiutarsi. Allora, una possibilità può essere quella di usare la surrogacon la quale è possibile trasferire gratuitamente il mutuo ad altra banca riducendo gli interessi e cambiando anche la tipologia di tasso.
Un mutuo a tasso variabile può diventare, con la surroga, a tasso fisso e viceversa.
5.La paura del variabile nella cultura di massa
Nell’immaginario collettivo, quando si sente parlare di tasso variabile il primo pensiero va all’aumento incontrollato della rata e della possibilità di vedersi la propria casa all’asta per il mancato pagamento delle rate di mutuo.
I mutuo a tasso variabile però hanno sempre avuto un tasso di molto inferiore rispetto a quello al tasso fisso con delle oscillazioni nel tempo che, alla lunga hanno sempre generato un risparmio.
E’ però avvenuto un fatto importante in America che ha, per un certo periodo, fatto balzare i tassi di interesse dei mutui a tassi variabile e che ha generato questa paura (spesso ingiustificata) nel stipulare mutui con questa tipologia di tasso.
Cercherò di spiegarti in poche righe senza entrare troppo nel dettaglio.
Nei primi anni 2000 e fino al 2006/2007 anni di piena crisi, le banche americane hanno erogato diversi prestiti (mutui e finanziamento) a soggetti ad alto rischio ovvero persone che nella loro storia creditizia avevano già insolventi, cattivi pagatori, o che avevano dichiarato bancarotta, i cosiddetti mutui subprime.
Essendo quindi delle operazioni ad alto rischio, le banche vendevano il credito ad altre società le quali avevano la possibilità di aumentare i profitti grazie appunto alla natura di questi contratti, considerati ad altissimo rischio e quindi con tassi di guadagno maggiorati.
Le banche costruirono dei prodotti finanziari basati proprio sui questi mutui ad alto rischio che furono venduti in tutto il mondo il loro valore dipendeva proprio dal buon andamento del pagamento dei mutui (ad alto rischio) in larga scala.
La tempesta perfetta:
Nel ventennio precedente (fonte wikipedia) e fino all’anno della crisi senza motivo alcuno, in America i prezzi degli immobili raddoppiavano in media ogni 5 anni creando una vera e propria bolla immobiliare.
Molte famiglie (compresi i soggetti fallibili) visto l’aumentare dei prezzi acquistavano immobili, si indebitavano (contraendo mutui , compresi i subprime) per rivenderli dopo pochi anni al solo fine di effettuare una speculazione.
Molti (che erano già soggetti a rischio) non potevano comunque pagare quanto dovuto, i più fortunati riuscirono a vendere gli immobili, estinguendo il mutuo e abbassando quindi il valore dei pacchetti finanziari nei quali erano divisi i subprime acquistati dagli investitori di tutto il mondo.
I meno fortunati invece si videro pignorata la propria abitazione e la banca, esplosa la bolla immobiliare (e quindi il calo dei prezzi) nel rivendere l’immobile non riuscì a rientrare del credito.
Questa crisi epocale ha portato alla bancarotta di banche del calibro di Lehman Brothers una delle più grandi banche d’affari del mondo.
La crisi divenne capillare ed a causa del panico dilagante sui mercati in ogni parte del mondo, Italia compresa che per un certo periodo fece alzare i tassi di interesse a tutela dell’economia.
Un po’ come sta succedendo ora per via della crisi delle materie prime e l’innalzamento dei tassi.
Se vuoi approfondire sulla crisi dei subprime ti consiglio queste letture:
Il grafico che segue è di facile lettura, rappresenta il tasso d’interesse dei mutui a tasso fisso e tasso variabile degli ultimi 30 anni.
in rossoil tasso EURIBOR– per i mutui a tasso variabile;
in azzurro il tasso EURIS– per i mutui a tasso fisso;
Come si nota il tasso variabile EURIBOR, ad eccezione dell’impennata comunque temporalmente contenuta degli anni 2006 – 2007 è sempre stata inferiore al tasso fisso.
Andamento dei tassi d’interesse dei mutui EURIBOR tasso variabile ed EURIS tasso fisso dal 1999 al 2017
6.Sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, cosa fare:
Valutare bene la propria situazione finanziaria e costruire l’operazione anche mediante l’ausilio diprodotti di supporto al mutuo;
Farsi seguire da uno specialista;
Monitorare, analizzare e programmare il mutuo ogni anno per valutarne l’andamento e valutare se modificare o correggere (surroga, rinegoziazione e sostituzione) il prodotto e non arrivare in condizioni di sovraindebitamento;
A seconda della propria condizione lavorativa valutare una polizza assicurativa a copertura della perdita d’impiego o salute che possa intervenire in caso di necessità;
La differenza tra Garante e cointestatario del mutuo, nel testo:
le definizioni,
chi possono essere gli attori
come svincolarli.
A volte ci si trova nella situazione in cui non riusciamo ad accedere ad un finanziamento legato all’acquisto della prima casa, perché la nostra condizione finanziaria legata alla situazione economica familiare, non è sufficiente a coprire quelle garanzie che l’istituto di credito scelto ci chiede.
Per ampliare quindi la nostre possibilità e vederci concesso il mutuo, l’istituto ci chiede l’intervento di una figura a garanzia dell’obbligazione.
Le figure che entrano in gioco possono essere due:
Il Garante, definito anche fidejussore;
Il Coobbligato definito anche Co-intestatario.
il fidejussore è una figura terza rispetto agli attori che stipulano l’obbligazione (l’atto di mutuo) è, in altre parole, un “osservatore” tra le parti (banca e cliente) che stipulano gli accordi, interviene nel momento in cui il cliente si trova nella condizione, molto banalmente, di non pagare le rate del mutuo.
Questa condizione di supporto non è però automatica e immediata, il fidejussore è tenuto a saldare quanto dovuto al posto del soggetto che ha stipulato il contratto con l’istituto di credito, dopo che questi ha ricevuto dalla banca i solleciti di pagamento fino alla sua messa in mora, questa è una sostanziale differenza tra garante e cointestatario nelmutuo.
Risponde nei confronti della banca per tutta la durata del mutuo e con tutto il suo patrimonio rimanendo comunque fuori dalle pattuizioni, per il suo ruolo di “osservatore” non gli è possibile beneficiare in alcun modo delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi del finanziamento, un’altra sostanziale differenza tra garante e cointestatario nelmutuo.
Per prassi viene accettato dalla banca solo se è un parente diretto del richiedente,tale affermazione non trova alcun riferimento giuridico, però molte politiche bancarie ritengono che un parente diretto possa essere di maggiore garanzia rispetto ad un attore terzo.
Una sostanziale differenze tra fidejussoree cointestatario (o Coobbligato) nel mutuo è appunto questa, ovvero che il cointestatario del mutuo non deve essere esclusivamente un parente ma può essere chiunque.
Come già scritto il fidejussore ha il ruolo di “osservatore” ma nel caso in cui volesse chiedere un mutuo per se stesso, la banca prenderà in considerazione l’impegno di “osservatore” detraendo quell’impegno, a seconda della politica della banca scelta, dal calcolo del reddito netto disponibile.
Il cointestatario nel mutuo invece è coobbligato ovvero è attore diretto nel contratto stipulato con l’istituto di credito
NB. IL Coobbligato non è un osservatore bensì un cointestatario.
Rientra in tutti gli obblighi del richiedente principale, come ad esempio l’immediato pagamento dell’insoluto.
Qualora il richiedente, nel proseguo del contratto abbia rafforzato la sua situazione economica tanto che il supporto del fidejussore non sia più necessario, con semplice richiesta all’istituto di credito è possibile rimuovere oppure modificare il soggetto che ha prestato garanzia senza stipulare un nuovo contratto di mutuo.
Come Liberare un Coobbligato dal contratto di mutuo:
Nel caso del coobbligato invece la situazione è diversa.
Il coobbligato, come detto, interviene direttamente nel contratto stipulato con l’istituto di credito, per svincolarlo dall’obbligazione non vi è altro modo che stipulare un nuovo contratto con l’istituto di credito (o altro istituto) che vada a chiudere la posizione esistenze.
Questa è una sostanziale differenza tra garante e cointestatario nel mutuo, questa operazione, in genere si chiama “Sostituzione“.
La surroga del mutuo invece, non libera in alcun modo il coobbligato, volendo invece, se le condizioni finanziarie sono in linea con le politiche della nuova banca è possibile liberare il garante.
Sapevi che puoi chiedere un mutuo per comprare una casa all’asta?
e sai che puoi chiedere una pre-delibera reddituale prima di partecipare all’asta?
sai che puoi pagare l’immobile aggiudicato entro quattro o sei mesi dall’aggiudicazione?
Molto spesso, comprare una casa all’asta vuol dire acquistare un bene che precedentemente apparteneva ad un altro soggetto che, per far fronte alle proprie situazioni debitorie ha subìto un procedimento per soddisfare i propri creditori.
Un invito a quanti si trovano in situazioni di rischio di provvedere anzitempo a cercare di recuperare la situazione invitandovi a leggere il mio articoloriguardo il consolidamento debiti
Una delle diverse possibilità a disposizione di chi vuole comprare casa è comprare una casa all’asta giudiziaria o più in generale ad un asta immobiliare.
Le aste immobiliari giudiziariesi collocano all’interno delleprocedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che – non riuscendo a pagare i propri debiti – vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.
Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto.
Vediamo quali sono le informazioni che è bene conoscere prima di intraprendere la scelta di comprare una casa all’asta.
L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di unbudget limitato o è alla ricerca di unaffare immobiliarecome forma di investimento dei propri risparmi.
Oltre ad assicurare unprezzo decisamente inferiore a quello di mercato, l’acquisto all’asta permette dirisparmiare sulle spese notarilirelative all’atto dicompravenditain quanto laproprietà viene trasferitaall’aggiudicatariocon un provvedimento del giudice.
Un tempo lapartecipazione alle aste giudiziarie era piuttosto complessa, soprattutto se per l’acquisto dell’immobile si doveva richiedere un mutuo, perché farcoincidere le tempistiche dell’asta con quelle di erogazione del finanziamento era una vera impresa, ma fortunatamente da qualche anno leprocedure sono state rese più trasparenti e veloci.
Per l’acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria si può ricorrere al finanziamento di un istituto di credito.
Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una predelibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.
l mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge.
Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.
Questo è l’iter:
Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda e l’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene.
Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa all’asta.
Il mutuo viene erogato entro 60 giorni dall’aggiudicazione.
Se invece l’offerente non riesce a comprare una casa all’asta ed aggiudicarsi l’immobile il preliminare perde la sua efficacia.
Se ci siamo aggiudicati una casa all’asta, dobbiamo procedere subito al pagamento della somma stabilita. Solitamente il periodo che deve intercorrere tra la fine dell’asta e il saldo è compreso tra i 60 e i 90 giorni.
Il giudice firma il decreto di trasferimento dell’immobile quando riceve un primo assegno circolare che vada a saldare il prezzo di aggiudicazione della casa.
L’asta è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.
Le aste immobiliari possono essere giudiziarie e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:
Tribunali
Enti pubblici (Banca D’Italia, comuni, provincie, regioni, ecc)
Fondazioni
ecc.
Come può essere utile un AGENTE IMMOBILIARE per comprare una casa all’asta.
Può prestare consulenza a favore dell’esecutato in quanto un immobile colpito da pignoramento può essere vendibile fino al giorno prima dell’asta.
A favore del partecipante all’asta individuando il prezzo limite e controllando la reale conformità dell’immobile (infatti non è scontato che il bene oggetto dell’asta abbia effettivamente tutte le carte in regola) per mettere il futuro aggiudicatario nelle condizioni di acquistare in tranquillità e addirittura chiedere un mutuo bancario per acquistare il bene oggetto dell’asta immobiliare.
A favore dell’aggiudicatario in quanto l’iter non si conclude con l’aggiudicazione, ma con l’effettivo trasferimento dove è possibile che vengano richieste ulteriori spese, quali ad esempio eventuali arretrati condominiali.
Tipi di aste
Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.
ASTA CON INCANTO (non più usata)
Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.
L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.
ASTA SENZA INCANTO (poco usata)
Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.
ASTA ASINCRONA MISTA
L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite busta chiusa.
La gara si svolge contemporaneamente sia online che in presenza senza differite.
ASTA SINCRONA TELEMATICA
L’asta si svolge solo telematicamente.
ASTA ASINCRONA TELEMATICA (la più diffusa)
Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.
Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.
L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.
Comprare una casa all’asta: La convenienza!
Valore di perizia spesso inferiore al prezzo reale di mercato
Prezzo base di vendita fissato sulla base della perizia. E’ possibile presentare offerte più basse rispetto alla base d’asta del 25% massimo.
Qualora la prima asta, per lo stesso immobile, non trovasse un aggiudicatario, nel secondo esperimento d’asta l’immobile oggetto dell’operazione avrebbe un prezzo base ulteriormente ribassato del 20% rispetto alla prima asta. Si potrebbe quindi effettuare un’offerta (come nella prima asta) più bassa anche qui di un ulteriore 25% massimo.
Comprare una casa all’asta: non sempre conviene!
Aggiudicazione oltre il valore di mercato al netto di tutte le spese.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie in capo all’aggiudicatario, per l’anno in corso e l’anno precedente partendo dal momento del trasferimento e non dall’assegnazione ;
Qualora il primo aggiudicatario rinunciasse a terminare l’operazione o se per qualsiasi motivo non riuscisse a saldare il prezzo di aggiudicazione, l’immobile verrebbe ceduto ad altro altro partecipante ad un prezzo inferiore lasciando in capo al primo aggiudicatario l’onere del pagamento della differenza tra la prima e la seconda aggiudicazione.
L’immobile non viene consegnato al momento del saldo prezzo, ma al momento del trasferimento.
Non si considerano i costi per effettuare eventuali sanatorie e/o abusi che nella perizia sono generalmente indicativi.
L’immobile in fase di consegna potrebbe essere danneggiato e in questa circostanza non si ottenere una riduzione del prezzo.
La Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).
l Fondo, rifinanziato con il “Decreto Crescita” (art. 19, DL 30 aprile 2019 n. 34), prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per l’acquisto ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario.
Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell’art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.
Con l’entrata in vigore del suddetto Decreto, cessa l’operatività del Fondo di garanzia di cui all’art. 13 comma 3 bis del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n.133.
Aggiornamento: L’articolo 64 del Decreto sostegni bis pubblicato il 26 maggio 2021, modificando il precedente testo prevede per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro:
l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sostitutiva sul mutuo;
la possibilità di accedere alla garanzia di Stato per l’acquisto della prima casa;
la possibilità di recuperare l’IVA sugli immobili di nova costruzione portandolo in diminuzione all’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure in diminuzione alle imposte sui redditi.
ma andiamo con ordine:
2.Il Fondo Garanzia Consap: che cos’è?
Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito, tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato.
Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente.
In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.
Per superare questi limiti di accesso al credito lo Stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.
Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito.
Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non ha bisogno di chiedere una garanzia ulteriore (come un garante o un coobbligato).
Sono stati stanziati:
300 milioni di euro per il 2021;
100 milioni di euro per il 2022.
Come già scritto: Il fondo mutui prima casa dà garanzia nella misura del 80%,(precedentemente al 50% ma aumentata con il decreto sostegni bis) ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche cercando di sopperire alla mancanza di un garante o un coobbligato per la stipula di un contratto di mutuo.
NB: Accedere alla CONSAP non sempre è la condizione più favorevole in termini economici e difficilmente sarà successivamente surrogabile.
3.Il Fondo Garanzia Consap: I soggetti prioritari
I “soggetti prioritari” che hanno una sorta di “precedenza” nell’espletamento della domanda sono:
Coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i trentacinque anni.
Famiglia monogenitoriale con figli minori, il mutuo è richiesto da:
Persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi;
Persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore
Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni.
Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.
è quindi molto importante presentare la domanda in modo preciso e completo per non vedersi la pratica sospesa ritardata o peggio ancora bocciata.
Inoltre, per tali categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento ovvero “il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108”.
Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiorea 40 mila euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale. in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai soggetti prioritari sopra indicati.
Per i mutui ai quali è riconosciuta la priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) indicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.
4. Le caratteristiche che deve avere un immobile per la garanzia Consap:
Deve essere situato sul territorio italiano
Non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali:
A1 (abitazioni di tipo signorile);
A8 (ville);
A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
non deve essere considerato un immobile di lusso.
I richiedenti all’atto della presentazione della domanda non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quelli acquisiti per successione a causa di morte. anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile.
5. Limiti del fondo Consap
I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte. Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto. Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.
Non tutti gli istituti di credito infatti aderiscono all’accordo essendo, tali istituti enti privati.
6.Giovani a rischio esclusione CONSAP il problema ISEE:
Bisogna anche considerare i limiti del fondo per le modalità di adesione, infatti ho ampiamento discusso della possibilità di vedersi rigettata la domanda per questioni legate al proprio ISEE, ricordando che i membri appartenenti al nucleo familiare e quindi concorrenti nel documento ISEE sono:
il dichiarante ovvero colui che presenta la domanda;
il coniuge, anche se non è presente nello stato di famiglia;
i figli minori, anche se sono fiscalmente a carico di altre persone;
i minori in affidamento preadottivo temporaneo;
i figli maggiorenni che sono ancora fiscalmente a carico dei genitori;
le persone presenti nello stato di famiglia.
Questo significa che l’Isee del nucleo familiare può tenere conto dei redditi e del patrimonio di tutte queste persone, anche se ciascuna di loro dovesse avere un guadagno modesto oppure fosse precaria.
Sono moltissimi i giovani a rischio esclusione CONSAP, in quanto il requisito ISEE, supera i 40.000 euro per questi motivi:
Il problema concreto non sta nel requisito ISEE in sé ma nella modalità in cui l’ISEE viene calcolato.
l’ISEE infatti viene calcolato sul nucleo familiare, anche se moltissimi giovani under 36 sono neoassunti, o comunque con reddito che raramente supera i 20/25.000 euro annui.
Se vivono ancora con la famiglia, o se semplicemente hanno la residenza presso la loro casa d’origine, è molto facile superare la soglia ISEE.
La dichiarazione ISEE prende in considerazione i redditi prodotti durante l’anno di riferimento da tutti i componenti ed il patrimonio, sia immobiliare (case, terreni) sia mobiliare (conti correnti, carte di credito, libretti, titoli, auto, ecc.) posseduto da ciascuno.
Non bisogna dimenticare che ne fanno parte la famiglia anagrafica i soggetti fiscalmente a carico anche se non sono conviventi.
7. Tempistiche di approvazione domanda Consap
L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.
L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda ulteriori garanzie non assicurative.
superati i 20 giorni per la presentazione della domanda Consap, si inizia l’istruttoria (canonica) per l’ottenimento del mutuo bancario che, salvo particolari sorprese dovrebbe avvenire in ulteriori 30 giorni.
8. Aggiornamento Giugno 2022: La sospensione di fatto della garanzia Consap (per come l’abbiamo conosciuta fino ad oggi)
Aumento dei tassi d’interesse e sospensione (di fatto) dei mutui Consap da parte degli istituti di credito, nonostante il fondo e la legge prevede la possibilità di accedervi fino al 31 dicembre 2022 salvo proroghe.
La fase d’oro dei tassi accessibili per l’acquisto della prima casa o in generale dei mutui sembra essere arrivata al termine, salvo prossime politiche mirate della BCE.
Vista la grave situazione geopolitica e la necessità di liquidità della banca centrale europea vi è il pericolo reale che sia più difficile e costoso ottenere del denaro in prestito.
L’inflazione alle stelle, spinta ancora di più al rialzo dalla guerra tra Russia e Ucraina, ha spinto le banche centrali ad adottare politiche restrittive per evitare che il caro vita diventi strutturale in modo da diminuire la liquidità in circolazione (meno moneta in circolo significa maggior valore e, di conseguenza, minore inflazione).
Una prospettiva che sta creando i presupposti per l’aumento dei tassi d’interesse dei mutui a tasso fisso.
A tal proposito ormai, nella mia attività lavorativa quotidiana posso affermare che molti istituti hanno sospeso la propria offerta di mutui a tasso fisso assistita dalla garanzia del Fondo Consap.
Negli ultimi due mesi infatti la situazione è cambiata come conseguenza del rialzo dei tassi.
Il decreto prevede che questi mutui abbiano un Taeg (il tasso d’interesse complessivo comprese le spese accessorie di istruttoria e perizia) non superiore al tetto del Tegm (il tasso medio fisso e variabile) rilevato trimestralmente dalla Banca d’Italia.
Vista la situazione globale e all’aumento dell’ inflazione la BCE per ridurre i danni economici si è trovata costretta ad un repentino cambio di politica monetaria che tende ad aumentare il costo del denaro.
Questa situazione indirettamente ha ridotto a zero il margine di guadagno delle banche che di conseguenza hanno deciso sospeso i mutui a tasso fisso e ridurre quindi il proprio rischio.
Tuttavia è importante ricordare che è sempre possibile cambiare tasso ricorrendo alla surroga.
9. Vademecum agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa per i giovani sotto i 36 anni (DL Sostegni bis)
Cosa prevede la norma?
La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73 già discussa in questo articolo) prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’ acquisto prima casa, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, attraverso l’istituto della CONSAP
A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis?
La norma fa riferimento agli atti di acquisto prima casa, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.
La norma si applica anche quando la cessione abitazione con i requisiti di “prima casa” avvenga da parte di un’impresa.
Chi ha diritto alle agevolazioni fiscali?
Le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis sono esclusivamente a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.
Cosa succede per chi acquista da impresa?
La norma riconosce agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto.
Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
L’esenzione fiscale vale anche per i mutui?
La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto prima casa ovvero la costruzione e ristrutturazione.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.
Quando entra in vigore la norma e fino quando sarà possibile usufruire delle agevolazioni?
Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.
Quando si decade dai benefici prima casa? Cosa succede in questo caso?
Si decade dall’agevolazione prima casa per dichiarazione mendace, alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto prima casa.
In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.
L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.
Cosa succede se non si rispettano i requisiti di età e di reddito previsti dalla legge?
Laddove l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza degli altri requisiti previsti come l’età, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi.
Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione ‘prima casa’, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura ordinaria dello 0,25%
Assicurazione che estingue il mutuo, Proteggi la tua famiglia
Ricci Elena
“Consulente del credito Euroansa”
Proteggi la tua famiglia con una polizza o in generale un assicurazione che estingue il mutuo.
La copertura assicurativa che ti garantisce il pagamento oppure l’estinzione del finanziamento qualora tu abbia sottoscritto un contratto di mutuo o sei in procinto di farlo.
La polizza ti tutela in caso di:
perdita dell’impiego;
ricovero ospedaliero;
inabilità temporanea totale;
invalidità totale e permanente (pari o superiore al 60%);
decesso.
QUANTO DURA LA COPERTURA DELL’ASSICURAZIONE CHE ESTINGUE IL MUTUO:
La durata di questa polizza ha decorrenza dalla data di sottoscrizione della polizza stessa e termina al pagamento dell’ultima rata del finanziamento assicurato.
I COSTI:
il contraente ha facoltà di scegliere tra tre tipi di Premio:
unico (importo dovrà essere corrisposto alla stipula della polizza);
fisso (importo resterà fisso per tutta la durata del contratto);
variabile importo varierà ogni anni a seconda dell’età dell’assicurato.
il costo dipende dall’importo del mutuo (da stipulare o stipulato) da garantire al momento della sottoscrizione della polizza, dall’età e dalle condizioni del contraente.
Anche se hai già un mutuo in corso puoi sottoscrivere la copertura in qualsiasi momento.
Donazione Sicura è la prima copertura assicurativa che annulla i rischi derivanti dall’acquisto eppure da finanziamenti di beni di provenienza donativa, garantendo la sicurezza della compravendita.
la polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto o mutuante dal danno economico che potrebbe subire dall’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimati che abbiano acquisito un diritto sull’immobile compravenduto.
BENEFICI
il venditore: conclude la transazione a condizioni normali
l’acquirente: effettua un acquisto sicuro e ottiene il finanziamento (mutuo)
le banche: erogano il mutuo e iscrivono ipoteca senza rischi, non perdono clienti e ne acquisiscono di nuovi
i professionisti del mercato immobiliare: uno strumento a supporto della loro attività.
La convenzione è stipulata da Euroansa con Aon
il primo gruppo in Italia e nel mondo nella consulenza dei rischi e delle risorse umane dell’intermediazione assicurativa e ri-assicurativa.
Aon fornisce un servizio di eccellenza ai propri clienti: imprese private, istituti finanziari, Enti Pubblici, sanità, associazioni e privati ordini professionali.
Se vuoi maggiori chiarimenti a riguardo non esitare a contattarmi.
Come già ampiamente discusso in un mio articolo precedente (Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario), ricordo che per vedersi concesso un mutuo bancario, finalizzato all’acquisto di un immobile la banca analizzerà quattro aspetti importanti:
la storia finanziaria del cliente: l’istituto di credito verifica se il cliente è una persona affidabile mediante il controllo di apposite banche dati;
il controllo protesti per vedere se in passato il soggetto richiedente ha avuto alcuni problemi nel pagamento di cambiali o di assegni;
un controllo presso la Camera di Commercio per scongiurare che ci sia una partecipazione in società a rischi di fallimento da parte del futuro mutuatario;
un controllo sulla puntualità dei pagamenti e dello storico dei prestiti.
Il mutuo 95 % come funziona?
Solitamente, l’istituto bancario che eroga il finanziamento concede al massimo l’80% del valore di acquisto dell’immobile però, alcuni istituti, possono arrivare a concedere fino al 95% del valore.
Qui entrano in gioco però le caratteristiche stesse dell’immobile che si intende acquistare ovvero il suo peso economico.
Se sono rispettati alcuni criteri la banca potrà concedere fino al 95% del prezzo di acquisto.
il 95% che la banca ci può concedere, deve equivalere almeno all’80% del valore di perizia.
Un esempio numerico:
Acquisto un immobile a 100.000 euro;
Chiedo all’istituto di credito che mi vengano erogati 95.000 euro (equivalenti al 95% del prezzo di acquisto);
In fase di perizia, l’immobile viene valutato dal tecnico incaricato almeno 119.000 euro (l’80% di 119.000 è proprio pari a 95.000 euro;
Il rapporto rata/reddito è rispettato;
La soglia di sussistenza è rispettata;
La banca potrà concedere quanto richiesto ovvero fino al 95%.
N.B. SOLO ALCUNI ISTITUTI DI CREDITO HANNO IL PRODOTTO “FINO AL 95%”.
Cose succede se l’immobile non ha il valore adeguato?
Qualora l’immobile NONdovesse avere il valore di perizia come su indicato, dobbiamo ricordare che l’istituto è comunque disposto ad erogarci un valore FINO al 95%, ovvero potrebbe erogarci un valore intermedio tra il già conosciuto Mutuo 80 % e il massimo valore Mutuo 95 %.
L’importo concesso sarà sempre comunque massimo l’80% del valore di perizia.
Se vuoi maggiori chiarimenti riguardo il mutuo 95 % non esitare a contattarmi
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Mi occuperò del processo per ottenere il mutuo 95 o più in generale un sistema per ottenere il miglior finanziamento per te alle migliori condizioni con o senza Consap fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato.
Ripropongo un articolo de “ilgiornale” molto interessante riguardanti la possibilità di effettuare un cambio mutuo, ovvero una modifica sul mutuo stipulato.
Per coloro che sottoscrivono un mutuo sulla base di determinate condizioni contrattuali esistono delle possibilità di uscire dalla situazione in essere ed ottenere degli accordi più vantaggiosi.
il cambio mutuo può avvenire mediante tre modalità, vale a dire la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione.
Tramite la surroga (qui puoi leggere il mio articolo che riguarda la surroga) è possibile trasferire il mutuo ad un differente istituto di credito senza spese. La nuova banca dovrà ottenere da quella precedente il calcolo preciso di ciò che rimane ancora da pagare al mutuatario. Per poter accedere alla surroga sarà necessario richiedere al nuovo istituto di credito un capitale identico a quello residuo del mutuo che si sta trasferendo (non è consentita invece la richiesta di un capitale aggiuntivo).
La possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra con la surrogazione dell’ipoteca è prevista dalla legge e non comporta costi aggiuntivi per chi sceglie di accedervi. Trattandosi di uno spostamento, il primo mutuante non può pretendere il pagamento di alcuna penale di estinzione anticipata, così come il secondo non ha la possibilità di imporre spese aggiuntive al nuovo cliente per la concessione del mutuo, nè per l’istruttoria o gli accertamenti catastali. La nuova banca, tra l’altro, deve occuparsi anche delle spese connesse al passaggio dal notaio. L’unico costo di cui il mutuatario che decide di accedere a questo sistema dovrà farsi carico sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.
Cambio mutuo: La Rinegoziazione
Altra possibilità di variazione è quella della “rinegoziazione“, con cui il mutuatario tenta di modificare, in accordo col proprio istituto bancario, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto. Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo. Starà alla propria banca decidere di accettare o meno il ricalcolo richiesto dal proprio cliente. In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio. Anche questo strumento, infatti, deve essere applicato senza spese aggiuntive per il cliente.
Cambio mutuo: La Sostituzione
Infine per il cambio mutuo c’è la “sostituzione“, vale a dire l’operazione tramite cui si estingue un mutuo acceso presso una banca e se ne stipula un altro con un diverso istituto di credito. A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).
Altre variazioni sono previste nella “cartolarizzazione” e con l'”accollo”. Il proprio mutuo può essere infatti cartolarizzato quando viene ceduto dalla banca con cui si è stipulato ad un altro operatore sul mercato. Il mutuatario mantiene il rapporto con l’istituto bancario iniziale (a cui paga le rate), fatta salva la possibilità di modificare tali accordi con surroga, rinegoziazione e sostituzione. Tali sistemi possono intervenire a modificare anche il cosiddetto mutuo in accollo. Quest’ultima è una dichiarazione con cui ci si impegna con l’istituto bancario a pagare le rate successive fino alla scadenza del mutuo come avrebbe dovuto fare il contraente originario.
Solitamente, spiega Altroconsumo, è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista un’abitazione ancora in costruzione.
Per la prima volta un operatore privato istituisce un fondo per agevolare la concessione di finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di una casa.
RUBINETTI CHIUSI
In un contesto in cui i tassi di interesse sono ridotti da anni ai minimi termini, il margine di intermediazione per il sistema bancario si è praticamente azzerato.
Le banche non guadagnano più dalla concessione di un finanziamento, anzi rischiano concretamente di rimetterci.
Il costo del rischio diventa quindi un elemento di massima attenzione per gli istituti di credito: eventuali pratiche in default inciderebbero infatti in maniera sostanziale sui loro bilanci.
Le banche quindi guardano con maggiore attenzione la situazione finanziaria di chi richiede un prestito prima di concederlo.
Se il pagamento delle rate non dovesse essere rispettato l’attività di finanziamento rischia di diventare un’operazione a perdere per il sistema creditizio.
Le banche tendono quindi a chiudere i rubinetti e non concedere finanziamenti.
Una situazione paradossale considerando che le famiglie in questa fase hanno un enorme potere di acquisto, con la rata del mutuo molto più bassa del corrispettivo canone di affitto.
E se le banche non concedono finanziamenti tutta la filiera ne risente, compresi i mediatori creditizi.
INIZIATIVA PRIVATA
Per dare maggiori garanzie al sistema bancario Euroansa (terza società del mercato della mediazione creditizia) costituisce volontariamente un fondo di garanzia di 2 milioni di euro, che garantisce alle banche il pagamento delle prime 24 rate dei mutui sottoscritti con clienti presentati allo sportello da Euroansa.
Una dotazione significativa – seppur una tantum e ad esaurimento – considerando che per il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap è stata di recente confermata una dotazione per il 2020 pari a 10 milioni di euro.
«Il nostro fondo di garanzia è una copertura aggiuntiva per la banca convenzionata che da regolamento non avrà alcun onere o impegno particolare nei nostri confronti – spiega Ansano Cecchini, fondatore di Euroansa -.
Abbiamo sottoscritto la convenzione con alcuni dei principali istituti bancari e altri si sono già dichiarati interessati.
Da oltre 5 anni prima di presentarle in banca sottoponiamo tutte le pratiche ad un controllo preventivo che viene svolto da una società terza, Genio Diligence Spa, che certifica la veridicità della documentazione presentata, azzerando di fatto il rischio operativo della banca».
QUANDO INTERVIENE IL FONDO DI GARANZIA
La banca potrà attingere alla dotazione del fondo se il mutuatario presentato da Euroansa, si renderà inadempiente nel pagamento di una o più rate nel periodo di 24 mesi dalla data di erogazione del finanziamento.
Inoltre, come previsto dal regolamento del fondo, il pagamento è gestito da Euroansa con una logica temporale su richiesta della banca che deve aver comunque avviato entro 4 anni dalla data di erogazione del finanziamento la procedura giudiziaria di recupero del credito e sia stato, nello specifico, notificato al mutuatario il pignoramento.
Cecchini inoltre afferma che:
«in genere si presume che dopo 24 mesi il cliente sia abituato a pagare le rate. Successivamente ci vuole una causa esterna particolare per non ottemperare al pagamento delle rate: dalla perdita del lavoro alla malattia.
Rischi che in genere vengono per di più coperti con una polizza assicurativa.
Ma con la copertura dei primi 24 mesi il nostro fondo consente alla banca di azzerare il rischio di subire una frode.
Le banche possono quindi
aumentare la qualità del loro credito,
diminuire i costi operativi e i costi legati alle pratiche in default nei primi 24 mesi,
aumentare quindi i loro ricavi».
Con la costituzione del fondo Euroansa mira anche a responsabilizzare i collaboratori con un piano di stock grant che verranno assegnate a fine 2020 sul 30% del capitale: i collaboratori più meritevoli diventeranno quindi soci dell’azienda.
«Come tutte le società lavoriamo per fare utili, ma oltre al guadagno guardiamo al benessere di tutti gli stakeholders con cui lavoriamo – afferma Cecchini -. Riteniamo che investire una parte del guadagno in favore della tutela della filiera sia un elemento innovativo, di forza e differenziazione sul mercato».
Nei prossimi mesi ci sarà la possibilità di verificare se l’istituzione del fondo è una iniziativa efficace da replicare o solo una iniziativa promozionale.
Chiedere un mutuo: Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario.
Chiedere un mutuo: una breve guida per essere pronto in fase di pre-analisi.
Per ottenere un mutuo e valutare le diverse offerte delle banche è necessario non solo per individuare il tasso più basso disponibile ma anche per valutare correttamente la soluzione più indicata e agevole per tutta la durata del mutuo stesso.
Quali sono le prime valutazioni della banca quando vai a chiedere un mutuo?
Per chiedere un mutuo e vederselo poi concesso l’istituto di credito effettua uno studio preliminare sul cliente che richiede il finanziamento per assicurarsi che il soggetto sia in grado di pagare le rate e di saldare il debito.
Dunque per chi chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa ad esempio, e per velocizzare le operazioni è corretto avere un quadro completo di tutti i finanziamenti che ha già in corso, tutti i finanziamenti, senza sottovalutare neanche i più piccoli.
La banca analizzerà quattro aspetti importanti:
la storia finanziaria del cliente: l’istituto di credito verifica se il cliente è una persona affidabile mediante il controllo di apposite banche dati;
il controllo protesti per vedere se in passato il soggetto richiedente ha avuto alcuni problemi nel pagamento di cambiali o di assegni;
un controllo presso la Camera di Commercio per scongiurare che ci sia una partecipazione in società a rischi di fallimento da parte del futuro mutuatario;
un controllo sulla puntualità dei pagamenti e dello storico dei prestiti.
Chiedere un mutuo e regolarsi sul peso della rata
La banca concede un mutuo quando l’ammontare della rata non supererà generalmente il 33% del reddito del soggetto richiedente.
il reddito base, utile per la prima analisi non prende in considerazione eventuali benefit o maggiorazioni lavorative legate ad esempio a retribuzioni per lavoro straordinario o notturno, benefit statali e/o similari.
Semplificando, è importante che ci sia una certa compatibilità tra il reddito e l’importo del mutuo affinché non venga superato 1/3 del reddito familiare netto.
Quando iniziare le valutazioni preliminari per chiedere un mutuo?
Valutare anche prima di aver individuato l’immobile la propria situazione finanziaria per sapere, in base al proprio reddito, quanto è possibile ottenere di erogato è utile ad focalizzare la ricerca del bene stesso ed essere più incisivo in fase di trattativa.
Cosa posso fare per te? Il mio lavoro per trovare e chiedere un mutuo su misura.
Studio della situazione in genere per la valutazione dellacapacità di rimborso, controllando la presenza dei componenti all’interno del nucleo familiare e l’esistenza di vincoli di parentela od altro, utili ai fini dell’erogazione del mutuo.
Raccolta della documentazione anagrafica completa fin dalle prime fasi ed inserimento diretto dal mio ufficio per evitare tempi vuoti e velocizzare le operazioni di richiesta.
Maturata un’ottima conoscenza dei metodi operativi dei vari istituti di creditosia in sede locale che in sede centrale e alla creazione di rapporti strutturati, ottimizzazione, gestione e organizzazione della documentazione a seconda della necessità dell’istituto di credito scelto per la migliore riuscita dell’operazione.
Individuazione del miglior prodotto grazie ai tassi esclusivie aggiornati periodicamente grazie alle convenzioni tra EUROANSA e la maggior parte degli istituti di credito italiani. (qui la lista delle banche convenzionate)
Individuazione dell’importo effettivamente erogabile, strutturando la pratica su misura per la migliore presentazione della stessa al fine di aumentare le probabilità di riuscita, sia in termini di richiesta mutuo sia in termini di eventuale chiusura trattativa di acquisto.
Analisi finanziaria e valutazione soluzioni per eventuali importi extra-mutuo.
Individuazione del prodotto e analisi dello spread ridotto, indice della valutazione del prodotto mutuo per gli effetti a lungo termine.
Coordinamento e collaborazione con eventuale agenzia immobiliare al fine di ottimizzare i tempi di inserimento e chiusura operazione.
Controllo o raccolta documentazione immobile oggetto di interesse ed in particolare:
Atto di provenienza
Eventuali permessi a costruire postumi;
Eventuali permessi in sanatoria;
Conformità urbanistico catastale;
Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.
Attestazione di prestazione energetica (APE)
Superamento delle obiezioni dell’istituto di creditolegati ad esempio a titoli di provenienza diversi dalla compravendita (esempio donazioni), mettendo a disposizione del cliente direttamente dal mio ufficio le varie proposte assicurative alle migliori condizioni.
Inserimento diretto dal mio ufficio per evitare tempi vuoti e velocizzare le operazioni di richiesta per l’intervento del tecnico incaricato dell’istituto di credito al fine della determinazione del valore.
Assistenza documentale per il tecnico incaricato dell’istituto di credito al fine di velocizzare le operazioni di valutazione.
Ausilio nel coordinamento delle tempistiche e della documentazione tra i soggetti presenti nell’operazione quali l’istituto di credito, lo studio notarile rogante nonché con l’agenzia immobiliare per la determinazione di tempi certi per il rogito finale.
Conservazione e gestione documentale in materia di antiriciclaggio come imposto dalla normativa.
Assistenza nel tempoper il cambio mutuo (Surroga) o proposizione di nuovi prodotti per ottenere nel tempo il prodotto sempre sotto controllo.
tutto quello che devi sapere per non essere impreparato!
La cessione del quinto dello stipendio è un particolare tipo di prestito personaleprevisto in Italia, da estinguersi con cessione di quote dello stipendio o salario fino al quinto dell’ammontare dello stesso valutato al netto di ritenute.
Cos’è la cessione del quinto dello stipendio
La cessione del quinto dello stipendio è un prestito , indirizzato a lavoratori dipendenti, sia di aziende pubbliche che private, e pensionati.
Viene trattenuto direttamente in busta paga o dal cedolino della pensione una rata massima di un quinto del proprio reddito mensile.
Solitamente alla cessione del quinto si può accedere anche se si è avuto in passato qualche problemino per cui si è stati protestati o inseriti nella lista dei cattivi pagatori, l’importante e che si abbia un contratto di lavoro dipendente.
Questo tipo di finanziamento può avere una durata massima di 120 mesi.
Qual è il massimo importo che possiamo richiedere?
Partiamo calcolando un quinto dallo stipendio netto o dalla pensione netta, fatto ciò moltiplichiamo l’importo ottenuto per la durata massima della cessione che come detto prima è di 120 mesi, in questo modo otteniamo il montante massimo.
Al montante vanno sottratti gli interessi passivi da pagare, le spese di pratica, il costo della copertura assicurativa obbligatoria, eventuali costi di intermediazione e commissioni bancarie.
In questo modo si ottiene la somma netta a cui il richiedente può accedere.
Chi può accedere alla cessione del quinto dello stipendio?
Lavoratori dipendenti
Pensionati
Le banche e finanziarie eroganti di norma prevedono limiti alla durata del finanziamento e all’importo richiedibile, considerando vari parametri tra cui l’età del richiedente, l’anzianità lavorativa, l’ammontare del TFR maturato (nel caso di dipendenti di una azienda privata).
Le normative che regolano la cessione del quinto inoltre, prevedono che il debitore non possa chiedere anticipi sul Tfr durante il finanziamento.
Non possono essere finanziati i lavoratori autonomi, commercianti, artigiani, professionisti ed i pensionati con pensioni di invalidità
Come estinguere un prestito di cessione del quinto dello stipendio?
Un prestito con cessione del quinto può essere estinto in qualunque momento, si deve versare l’importo a debito residuo e pagare l’eventuale penale di estinzione anticipata, se prevista dal contratto che può essere al massimo pari all’1% del capitale residuo.
Si andranno a perdere però le spese di istruttoria e l’imposta di bollo. Si possono invece recuperare parte delle commissioni bancarie, se previsto nel contratto; mentre l’l’assicurazione vita (obbligatoria per questo genere di prestito), pagata in un’unica soluzione all’inizio del finanziamento, viene rimborsata per la parte del premio non goduto.
Come rinnovare una cessione del quinto dello stipendio?
Si può fare, ma solo a determinate condizioni regolate per legge.
Due i casi:
chi ha sottoscritto una cessione del quinto di durata massima di cinque anni può avere il rinnovo in qualsiasi momento a condizione che il nuovo prestito abbia durata pari a 10 anni e che, in precedenza, non sia mai stato stipulato un prestito con cessione del quinto di tale durata.
Chi ha sottoscritto una cessione del quinto di durata superiore ai cinque anni può ottenere il rinnovo solo dopo aver pagato i due quinti del piano di ammortamento
Pro e contro della cessione del quinto dello stipendio:
I pro della cessione del quinto:
Non è necessario presentare garanzie ulteriori, come capita nel caso di altri prestiti: basta la busta paga e l’essere dipendente con contratto di lavoro stabile
È ottenibile anche se in precedenza si è stati protestati o insolventi.
Non ci si deve preoccupare di andare a versare mensilmente la rata, poiché questa viene trattenuta automaticamente dallo stipendio o dalla pensione
Si può utilizzale la cessione del quinto se si hanno altri finanziamenti in corso, così da procedere con il consolidamento debiti e avere in questo modo un’unica rata mensile
I contro della cessione del quinto:
Non disponibile per tutte le tipologie di lavoratori
Nel caso si necessiti di prestiti di importo ridotto o con durate brevi, la cessione del quinto può non essere il prodotto più adatto
Tempistiche di lavorazione documentale un po’ più lunghe rispetto a un prestito personale.
PER UNA CONSULENZA – CONTATTI:
Ufficio: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
