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Consolidamento dei debiti

consolidamento debiti

Consolidamento dei debiti

Se hai più di un finanziamento in corso, se le rate mensili iniziano a gravare sul bilancio familiare sappi che puoi unirle in un unica rata, spalmarla su più tempo e di conseguenza ridurre il carico mensile e, in alcuni casi, ottenere una liquidità aggiuntiva.

Questo è il consolidamento dei debiti introdotto dal decreto legge 212/2011 (Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento)


La crisi economica, il rincaro del costo generale della vita, portano sempre più italiani a richiedere prestiti per affrontare una o più spese.

L’offerta presente sul mercato, variegata e spesso apparentemente vantaggiosa, spinge molti cittadini ad accendere anche più di un finanziamento nella convinzione di riuscire a restituire quanto gli è stato erogato dai vari istituti di credito o dalle banche. Ma non sempre è così.

Il soggetto debitore può ritrovarsi nell’oggettiva impossibilità di far fronte ai debiti, ovvero nella classica situazione definita di “sovraindebitamento“.

Il sovraindebitamento prevede l’impossibilità di adempiere con regolarità ai propri debiti ovvero il capitale che ha a disposizione non consente di coprire il pagamento delle rate ai diversi finanziatori.

Per far fronte ad una situazione di sovraindebitamento è possibile accendere un mutuo consolidamento debiti, tramite il quale la banca prescelta rilascia la cifra necessaria ad estinguere tutti i debiti accesi in precedenza con altre banche o istituti di credito.

Domandare un finanziamento per pagare i debiti è una soluzione che, a primo acchito, potrebbe spaventare. Grazie, però, a questa nuova formula di restituzione, le condizioni che sono a disposizione dei consumatori diventano o possono diventare vantaggiose.

La formula del mutuo consolidamento debiti è stata introdotta dal decreto legge 212/2011 – Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento – proprio per evitare l’eccessivo e pericoloso indebitamento delle famiglie tipico degli ultimi anni.

In sintesi:

Questo tipo di finanziamento, in sostanza, persegue tre obiettivi principali:

  • il mutuatario dovendo far fronte a una sola rata mensile, da pagare entro un certo giorno del mese, può organizzare meglio le proprie spese, tenerle sotto controllo e sistemare la situazione finanziaria;
  • la rata in questione è inferiore alla somma totale di tutte le rate dei precedenti finanziamenti. Ciò è possibile perché il mutuo ha tassi d’interesse inferiori, quindi, più convenienti, rispetto a quelli applicati sui prestiti personali e sui crediti a consumo.
  • il mutuo consolidamento debiti ha una durata maggiore rispetto a un prestito personale. Infatti, può arrivare ai 30 anni. La rata, si conseguenza, si abbassa anche per questa dilazione in molti anni dell’importo dovuto dal debitore;
  • il mutuo consolidamento debiti consente, in taluni casi e a fronte di determinate garanzie che vedremo più avanti, il rilascio di una liquidità aggiuntiva.

 CARATTERISTICHE DEL RICHIEDENTE

  • il cliente deve possedere un immobile, sul quale la banca andrà a iscrivere ipoteca e il valore del quale determinerà l’importo massimo che l’istituto potrà concedere
  • il cliente deve risultare puntuale nei pagamenti delle rate sostenute fino alla richiesta del mutuo di consolidamento. Il ritardo di un solo mese nel pagamento di una rata causa l’iscrizione automatica al SIC (Sistemi d’Informazioni Creditizie), di cui il più conosciuto è il CRIF/Eurisc.
  • Il cliente deve avere un reddito dimostrabile che permetta ,ovviamente, di sostenere la rata del mutuo richiesto

Il consiglio è di agire con tempestività, tenere sotto controllo le proprie finanze e nel momento in cui si ha il sospetto che la situazione potrà degenerare occorre rivolgersi subito a un professionista che possà trovare la soluzione più giusta per voi.

Tipologie “Mutuo di consolidamento”:

  • Mutui e prestiti;
  • Di soli prestiti;
  • Debiti con liquidità aggiuntiva.

 MUTUO CONSOLIDAMENTO MUTUO E PRESTITI

Non è nient’altro che una surroga (o sostituzione) del mutuo in corso più la chiusura degli altri prestiti in essere.

Il mutuo consolidamento debiti mutui e prestiti è rivolto all’estinzione dei seguenti finanziamenti:

  • Il mutuo;
  • I prestiti personali;
  • I prestiti a consumo;
  • Le cessioni del quinto dello stipendio;

La banca, una volta accettata la domanda e concluse le pratiche, estinguerà tutti i debiti in corso e il mutuatario si troverà a pagare una sola rata a scadenza mensile e di importo più basso rispetto alla somma di tutte le rate sostenute in precedenza.

MUTUO CONSOLIDAMENTO PRESTITI

Analogo al precedente, ma in questo caso sull’immobile che mettiamo in garanzia non c’è un mutuo in corso, ma vi è la necessità di chiudere altri debiti in essere per abbassare l’ammontare della rata mensile.

MUTUO CONSOLIDAMENTO DEBITI PIÙ LIQUIDITA’

Il mutuo consolidamento debiti con liquidità aggiuntiva prevede la possibilità di avere dalla banca prescelta non solo il denaro necessario a liberarsi di tutti i debiti contratti ma anche l’opportunità di ottenere una liquidità aggiuntiva da utilizzare per altre spese in essere o per eventuali emergenze.

In questo caso, ogni banca stabilisce dei limiti alla cifra da erogare in aggiunta a quella da concedere per risolvere i finanziamenti in corso.

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Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite. 

 

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DECRETO SOSTEGNI BIS E BONUS PRIMA CASA

DECRETO SOSTEGNI BIS E BONUS PRIMA CASA

DECRETO SOSTEGNI BIS E BONUS PRIMA CASA:

CONSIDERAZIONI  DEL TESTO UFFICIALE.

Il testo del decreto Sostegni bis approvato il 20 maggio 2021 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale oggi 26 maggio 2021, è fortemente atteso da chi vorrebbe sfruttare i vantaggi del nuovo bonus per l’acquisto della prima casa.

L’articolo 64 della legge denominata “Decreto sostegni bis” elenca i benefici e i requisiti per beneficiare delle misure per l’acquisto della prima abitazione.

Già durante la conferenza stampa del 20 maggio 2021, il Premier Mario Draghi aveva presentato il decreto Sostegni bis dichiarando che si prevede la possibilità per gli under 36:

“..di comprare una casa in cui l’imposta di registro e l’imposta sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani. Per i giovani meno abbienti, cioè con un parametro ISEE fino ad un certo livello, credo che sia 40.000 euro, c’è anche la garanzia dello Stato su 80% dell’esposizione bancaria.”

Già dalle Sue parole il Presidente del Consiglio ha lasciato intendere (e il testo definitivo ne da certezza)  che la garanzia per la prima casa venga gestito attraverso l’istituto già esistente della CONSAP (ecco i parametri per accedere alla garanzia statale del 50% dell’ importo a tutt’oggi esistente).

l’articolo 64 del Decreto sostegni bis prevede, per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro.

  • lo spostamento della scadenza del fondo Gasparrini fino al 31 dicembre 2021.
  • l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sostitutiva sul mutuo;
  • la possibilità di accedere alla garanzia di Stato sull’80% del mutuo per l’acquisto della prima casa;
  • la possibilità di recuperare l’IVA sugli immobili di nova costruzione portandolo in diminuzione all’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure in diminuzione alle imposte sui redditi.

Quel che sembra  indiscutibile è che si possa creare una certa confusione riguardo la possibilità di accedere al credito e quindi a talune agevolazioni.

Occorre sempre ricordare che, gli istituti di credito che erogano il finanziamento faranno sempre una dovuta verifica del cliente (anche se garantito all’80% dallo Stato) per valutarne la capacita di rientro.

I criteri per la valutazione del cliente sono i medesimi, ne ho parlato in questo articolo.

Ricorda che ad oggi, salvo proroghe e coperture finanziarie, le misure introdotte dal decreto hanno scadenza il 30 giugno 2022.

Mettiti nella condizione migliore per poter aderire.

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Proteggi la tua famiglia

Proteggi la tua famiglia

Ricci Elena

Consulente del credito

PROTEGGI LA TUA FAMIGLIA

Proteggi la tua famiglia con PROTECTIM, la copertura assicurativa che ti garantisce il pagamento oppure la estinzione del finanziamento qualora tu abbia sottoscritto un contratto di mutuo o sei in procinto di farlo.

La polizza ti tutela in caso di:

  • perdita dell’impiego;
  • ricovero ospedaliero;
  • inabilità temporanea totale;
  • invalidità totale e permanente (pari o superiore al 60%);
  • decesso.

QUANTO DURA:

La durata di questa polizza ha decorrenza dalla data di sottoscrizione della polizza stessa e termina al pagamento dell’ultima rata del finanziamento assicurato.

I COSTI:

il contraente ha facoltà di scegliere tra tre tipi di Premio:

  • unico (importo dovrà essere corrisposto alla stipula della polizza);
  • fisso (importo resterà fisso per tutta la durata del contratto);
  • variabile importo varierà ogni anni a seconda dell’età dell’assicurato.

il costo dipende dall’importo del mutuo (da stipulare o stipulato) da garantire al momento della sottoscrizione della polizza, dall’età e dalle condizioni del contraente.


Anche se hai già un mutuo in corso puoi sottoscrivere la copertura in qualsiasi momento.

La convenzione è stipulata da  Euroansa.


Se vuoi maggiori chiarimenti a riguardo non esitare a contattarmi.

scarica la brochure

 


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Donazione Sicura

Ricci Elena

Consulente del credito

DONAZIONE SICURA

Donazione Sicura è la prima copertura assicurativa che annulla i rischi derivanti dall’acquisto eppure da finanziamenti di beni di provenienza donativa, garantendo la sicurezza della compravendita.

la polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto o mutuante dal danno economico che potrebbe subire dall’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimati che abbiano acquisito un diritto sull’immobile compravenduto.

BENEFICI

  • il venditore: conclude la transazione a condizioni normali
  • l’acquirente: effettua un acquisto sicuro e ottiene il finanziamento (mutuo)
  • le banche: erogano il mutuo e iscrivono ipoteca senza rischi, non perdono clienti e ne acquisiscono di nuovi
  • i professionisti del mercato immobiliare: uno strumento a supporto della loro attività.

La convenzione è stipulata da  Euroansa con Aon

il primo gruppo in Italia e nel mondo nella consulenza dei rischi e delle risorse umane dell’intermediazione assicurativa e ri-assicurativa.

Aon fornisce un servizio di eccellenza ai propri clienti: imprese private, istituti finanziari, Enti Pubblici, sanità, associazioni e privati ordini professionali.

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Ricci Elena

Consulente del credito

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Se pensi che il tuo tempo abbia valore, tempo da dedicare alla famiglia, al lavoro o semplicemente al tuo svago, se sei stanco di essere ribalzato tra i vari uffici alla ricerca di un finanziamento o di un mutuo  o ancora se vuoi ridiscutere il tuo mutuo in corso,se hai riscontrato informazioni frammentarie e superficiali nella ricerca del prodotto su misura per te, non esitare a contattarmi.
 
Rimani informato e aggiornato su tutti quelli che possono essere gli strumenti per l’accesso al credito come ad esempio il fondo Euroansa o Consap o quali sono i passi principali per presentarsi nel migliore dei modi agli istituti di credito.
  • evita di farti ?????????? tra i vari uffici!
  • un consulente ?????  per le tue pratiche di:
  • ?????  programma e organizza l’acquisto della tua casa.
  • ??????? cambia il mutuo in corso con soluzioni più vantaggiose.
  • ????????? ?? ?????????’ con  soluzioni destinate ai dipendenti.
  • consulenze ?????? ??? ?? ??????,senza sorprese future.

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Mutuo 95 %

Ricci Elena

Consulente del credito

Il Mutuo fino al 95 %

Come già ampiamente discusso in un mio articolo precedente (Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario), ricordo che per vedersi concesso un mutuo bancario, finalizzato all’acquisto di un immobile la banca analizzerà  quattro aspetti importanti:

  1. la storia finanziaria del cliente: l’istituto di credito verifica se il cliente è una persona affidabile mediante il controllo di apposite banche dati;
  2. il controllo protesti per vedere se in passato il soggetto richiedente ha avuto alcuni problemi nel pagamento di cambiali o di assegni;
  3. un controllo presso la Camera di Commercio per scongiurare che ci sia una partecipazione in società a rischi di fallimento da parte del futuro mutuatario;
  4. un controllo della puntualità dei pagamenti e dello storico dei prestiti.

Il Mutuo 95 %: come funziona?

Solitamente, l’istituto bancario che eroga il finanziamento concede al massimo l’80% del valore di acquisto dell’immobile però, alcuni istituti, possono arrivare a concedere fino al 95% del valore di acquisto.

Qui entrano in gioco, le caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare ovvero il suo peso economico.

se sono rispettati alcuni criteri la banca potrà concedere fino al 95% del prezzo di acquisto.

il 95% che la banca ci può concedere, deve equivalere almeno all’80% del valore di perizia.

Un esempio numerico:

  • Acquisto un immobile a 100.000 euro;
  • Chiedo all’istituto di credito che mi vengano erogati  95.000 euro (equivalenti al 95% del prezzo di acquisto);
  • In fase di perizia, l’immobile viene valutato dal tecnico incaricato almeno 119.000 euro (l’80% di 119.000 è proprio pari a 95.000 euro;
  • Il rapporto rata/reddito è rispettato;
  • La soglia di sussistenza è rispettata;

La banca potrà concedere quanto richiesto ovvero fino al 95%

N.B. SOLO ALCUNI ISTITUTI DI CREDITO HANNO IL PRODOTTO “FINO AL 95%”.

Cosa succede se l’immobile non ha il valore adeguato?

Qualora l’immobile NON dovesse avere il valore di perizia come su indicato, dobbiamo ricordare che l’istituto è comunque disposto ad erogarci un valore FINO al 95%, ovvero potrebbe erogarci un valore intermedio tra il già conosciuto 80% e il massimo valore 95%.

L’importo concesso sarà sempre comunque massimo l’80% del valore di perizia.

 

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LA SURROGA DEL MUTUO

Ricci Elena

Consulente del credito

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

La «surrogazione dell’ipoteca» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile.

Con la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.

La portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo.

Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo (qui puoi leggere una articolo scritto da me, tratto dal sito “Ilgiornale”), è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative scartoffie.

A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l’istituto non può opporsi a questa decisione.

Caratteristiche principali della surroga:

    • tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
    • l’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento della trasferimento;
    • in fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo, il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa);
    • l’importo del finanziamento deve essere pari al debito residuo
    • è necessario cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dal vecchio istituto di credito ed iscriverne una nuova a favore della nuova banca;
    • «gli attori» del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti;
    • il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale;
    • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
    • può essere concessa anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Come funziona la surroga?

Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di una pratica di richiesta mutuo.

Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.

 Riassumiamo tutti i passaggi necessari:

  1. il cliente (debitore) valuta la migliore offerta e sceglie la banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo
  2. il cliente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. I moduli necessari sono disponibili direttamente nella filiale della banca
  3. la nuova banca:
    1. valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo
    2. contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo
    3. richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo che dovrà essere trasferito
  4. l’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un nuovo piano di rateizzazione
  5. la vecchia banca, che per legge non può opporsi alla surroga mutuo, concede il nullaosta
  6. il passaggio del mutuo dalla vecchia alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni
  7. ricevuto il nullaosta e il passaggio, la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa)
  8. diventa effettivo il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile a favore della nuova banca.

La surroga conviene?

Il mercato dei mutui degli ultimi anni è stato trainato dalle richieste di portabilità di milioni di italiani che hanno migliorato le condizioni contrattuali del loro vecchio mutuo.

  • La surroga conviene quando il tasso proposto dalla nuova banca permette di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni.
  • La surroga non conviene quando si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese.

I costi nascosti della surroga

Come detto, la surroga è completamente gratuita.
Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende.

Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.

 Quando si può richiedere la surroga?

La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile.

Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.

 È possibile la surroga della surroga?

Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.

A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.

Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale.

Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.



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CONSAP – il fondo di garanzia per la prima casa

Ricci Elena

Consulente del credito

L’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).

Il Fondo, recentemente rifinanziato con il “Decreto Crescita” (art. 19, DL  30 aprile 2019 n. 34), prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per   l’acquisto ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario.

Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell’art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.

Con l’entrata in vigore del suddetto Decreto, cessa l’operatività del Fondo di garanzia di cui all’art. 13 comma 3 bis del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n.133.

FONDO GARANZIA CONSAP, CHE COS’E’?

Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito (leggi questo mio articolo che riguardano Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario). Tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato. Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente. In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.

Per superare questi limiti di accesso al credito  lo stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.

Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per il 2020 sono stati stanziati 100 milioni di euro, utilizzabili anche nel 2021 fino al loro esaurimento.

Il fondo mutui prima casa dà garanzia statale, nella misura del 50%, ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE

  • Deve essere situato sul territorio italiano
  • Non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali:
    • A1 (abitazioni di tipo signorile);
    • A8 (ville);
    • A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
    • non deve essere considerato un immobile di lusso.
  • I richiedenti all’atto della presentazione della domanda non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quelli acquisiti per successione a causa di morte. anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

LIMITI DEL FONDO CONSAP

Un fondo di garanzia che è fornito dallo Stato nella misura del 50% della quota capitale (per un mutuo ipotecario di massimo 250.000 euro) per l’acquisto e l’eventuale mutuo ristrutturazione o efficientamento energetico della prima casa.

Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile .

I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte. Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto.

MODALITA’ E TEMPISTICHE DELLA DOMANDA CONSAP

Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.

L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.

L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda  ulteriori garanzie non assicurative.

CONCLUSIONI

Tutti possono accedere al fondo se rispettano le indicazioni dette sopra, ma ci sono dei “soggetti prioritari”.

Infatti in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai mutui erogati a favore delle giovani coppie coniugate con o senza figli, ai nuclei familiari mono genitoriali con figli minori conviventi, a chi abita le case popolari nonché ai giovani di età inferiore a 35 anni, titolari di un rapporto di lavoro atipico. Per i mutui ai quali è riconosciuta la priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) indicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.

 

anche la società EUROANSA, per i propri clienti ha istituito fondo a garanzia per l’ottenimento del mutuo, puoi leggere il mio articolo cliccando qui

qualora invece non dovessi rientrare nei requisiti CONSAP puoi valutare altre possibilità ad esempio l’ottenimento del mutuo fino al 95%


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Cambio mutuo – quali possibilità per il cliente

Ricci Elena

Consulente del credito

Ripropongo un articolo de “ilgiornale” molto interessante riguardanti la possibilità di effettuare un cambio mutuo, ovvero una modifica sul mutuo stipulato.

Per coloro che sottoscrivono un mutuo sulla base di determinate condizioni contrattuali esistono delle possibilità di uscire dalla situazione in essere ed ottenere degli accordi più vantaggiosi.

il cambio mutuo può avvenire mediante tre modalità, vale a dire la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione.

Cambio mutuo: La Surroga

Tramite la surroga (qui puoi leggere il mio articolo che riguarda la surroga) è possibile trasferire il mutuo ad un differente istituto di credito senza spese. La nuova banca dovrà ottenere da quella precedente il calcolo preciso di ciò che rimane ancora da pagare al mutuatario. Per poter accedere alla surroga sarà necessario richiedere al nuovo istituto di credito un capitale identico a quello residuo del mutuo che si sta trasferendo (non è consentita invece la richiesta di un capitale aggiuntivo).

La possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra con la surrogazione dell’ipoteca è prevista dalla legge e non comporta costi aggiuntivi per chi sceglie di accedervi. Trattandosi di uno spostamento, il primo mutuante non può pretendere il pagamento di alcuna penale di estinzione anticipata, così come il secondo non ha la possibilità di imporre spese aggiuntive al nuovo cliente per la concessione del mutuo, nè per l’istruttoria o gli accertamenti catastali. La nuova banca, tra l’altro, deve occuparsi anche delle spese connesse al passaggio dal notaio. L’unico costo di cui il mutuatario che decide di accedere a questo sistema dovrà farsi carico sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.

Cambio mutuo: La Rinegoziazione

Altra possibilità di variazione è quella della “rinegoziazione“, con cui il mutuatario tenta di modificare, in accordo col proprio istituto bancario, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto. Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo. Starà alla propria banca decidere di accettare o meno il ricalcolo richiesto dal proprio cliente. In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio. Anche questo strumento, infatti, deve essere applicato senza spese aggiuntive per il cliente.

Cambio mutuo: La Sostituzione

Infine per il cambio mutuo c’è la “sostituzione“, vale a dire l’operazione tramite cui si estingue un mutuo acceso presso una banca e se ne stipula un altro con un diverso istituto di credito. A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).

Altre variazioni sono previste nella “cartolarizzazione” e con l'”accollo”. Il proprio mutuo può essere infatti cartolarizzato quando viene ceduto dalla banca con cui si è stipulato ad un altro operatore sul mercato. Il mutuatario mantiene il rapporto con l’istituto bancario iniziale (a cui paga le rate), fatta salva la possibilità di modificare tali accordi con surroga, rinegoziazione e sostituzione. Tali sistemi possono intervenire a modificare anche il cosiddetto mutuo in accollo. Quest’ultima è una dichiarazione con cui ci si impegna con l’istituto bancario a pagare le rate successive fino alla scadenza del mutuo come avrebbe dovuto fare il contraente originario.

Solitamente, spiega Altroconsumo, è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista un’abitazione ancora in costruzione.

fonte “ilgiornale

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Fondo di garanzia Euroansa

Ricci Elena

Consulente del credito

 

Direttamente dal sito di Euroansa

FONDO DI GARANZIA EUROANSA

Per la prima volta un operatore privato istituisce un fondo per agevolare la concessione di finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di una casa.


RUBINETTI CHIUSI

In un contesto in cui i tassi di interesse sono ridotti da anni ai minimi termini, il margine di intermediazione per il sistema bancario si è praticamente azzerato.

Le banche non guadagnano più dalla concessione di un finanziamento, anzi rischiano concretamente di rimetterci.

Il costo del rischio diventa quindi un elemento di massima attenzione per gli istituti di credito: eventuali pratiche in default inciderebbero infatti in maniera sostanziale sui loro bilanci.

Le banche quindi guardano con maggiore attenzione la situazione finanziaria di chi richiede un prestito prima di concederlo.

Se il pagamento delle rate non dovesse essere rispettato l’attività di finanziamento rischia di diventare un’operazione a perdere per il sistema creditizio.

Le banche tendono quindi a chiudere i rubinetti e non concedere finanziamenti.

Una situazione paradossale considerando che le famiglie in questa fase hanno un enorme potere di acquisto, con la rata del mutuo molto più bassa del corrispettivo canone di affitto.

E se le banche non concedono finanziamenti tutta la filiera ne risente, compresi i mediatori creditizi.

INIZIATIVA PRIVATA

Per dare maggiori garanzie al sistema bancario Euroansa (terza società del mercato della mediazione creditizia) costituisce volontariamente un fondo chiuso di garanzia di 2 milioni di euro, che garantisce alle banche il pagamento delle prime 24 rate dei mutui sottoscritti con clienti presentati allo sportello da Euroansa.

Una dotazione significativa – seppur una tantum e ad esaurimento – considerando che per il Fondo pubblico di garanzia per la prima casa gestito da Consap è stata di recente confermata una dotazione per il 2020 pari a 10 milioni di euro.

«Il nostro fondo è una garanzia aggiuntiva per la banca convenzionata che da regolamento non avrà alcun onere o impegno particolare nei nostri confronti – spiega Ansano Cecchini, fondatore di Euroansa -.

Abbiamo sottoscritto la convenzione con alcuni dei principali istituti bancari e altri si sono già dichiarati interessati.

Da oltre 5 anni prima di presentarle in banca sottoponiamo tutte le pratiche ad un controllo preventivo che viene svolto da una società terza, Genio Diligence Spa, che certifica la veridicità della documentazione presentata, azzerando di fatto il rischio operativo della banca».

QUANDO INTERVIENE IL FONDO

La banca potrà attingere alla dotazione del fondo se il mutuatario presentato da Euroansa, si renderà inadempiente nel pagamento di una o più rate nel periodo di 24 mesi dalla data di erogazione del finanziamento.

Inoltre, come previsto dal regolamento del fondo, il pagamento è gestito da Euroansa con una logica temporale su richiesta della banca che deve aver comunque avviato entro 4 anni dalla data di erogazione del finanziamento la procedura giudiziaria di recupero del credito e sia stato, nello specifico, notificato al mutuatario il pignoramento.

Cecchini  inoltre afferma che:

«in genere si presume che dopo 24 mesi il cliente sia abituato a pagare le rate. Successivamente ci vuole una causa esterna particolare per non ottemperare al pagamento delle rate: dalla perdita del lavoro alla malattia.

Rischi che in genere vengono per di più coperti con una polizza assicurativa.

Ma con la copertura dei primi 24 mesi il nostro fondo consente alla banca di azzerare il rischio di subire una frode.

Le banche possono quindi

  • aumentare la qualità del loro credito,
  • diminuire i costi operativi e i costi legati alle pratiche in default nei primi 24 mesi,
  • aumentare quindi i loro ricavi».

Con la costituzione del fondo Euroansa mira anche a responsabilizzare i collaboratori con un piano di stock grant che verranno assegnate a fine 2020 sul 30% del capitale: i collaboratori più meritevoli diventeranno quindi soci dell’azienda.

«Come tutte le società lavoriamo per fare utili, ma oltre al guadagno guardiamo al benessere di tutti gli stakeholders con cui lavoriamo – afferma Cecchini -. Riteniamo che investire una parte del guadagno in favore della tutela della filiera sia un elemento innovativo, di forza e differenziazione sul mercato».

Nei prossimi mesi ci sarà la possibilità di verificare se l’istituzione del fondo è una iniziativa efficace da replicare o solo una iniziativa promozionale.

puoi leggere altri strumenti a garanzia del credito, ad esempio il fondo dello stato CONSAP leggendo il mio articolo a riguardo cliccando qui.


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Cessione del quinto dello stipendio – Tutto quello che devi sapere

Ricci Elena

Consulente del credito

CESSIONE DEL QUINTO DELLO STIPENDIO

tutto quello che devi sapere per non essere impreparato!

Articolo di Elena Ricci

Cos’è la cessione del quinto dello stipendio

La cessione del quinto dello stipendio è un prestito , indirizzato a  lavoratori dipendenti, sia di aziende pubbliche che private, e pensionati.

Viene trattenuto direttamente in busta paga o dal cedolino della pensione una rata massima di un quinto del proprio reddito mensile.

Solitamente alla cessione del quinto si può accedere anche se si è avuto in passato qualche problemino per cui si è stati protestati o inseriti nella lista dei cattivi pagatori, l’importante e che si abbia un contratto di lavoro dipendente.

Questo tipo di finanziamento può avere una durata massima di 120 mesi

Qual è il massimo importo che possiamo richiedere?

Partiamo calcolando un quinto dallo stipendio netto o dalla pensione netta, fatto ciò moltiplichiamo l’importo ottenuto per la durata massima della cessione che come detto prima è di 120 mesi, in questo modo otteniamo il montante massimo.

Al montante vanno sottratti gli interessi passivi da pagare, le spese di pratica, il costo della copertura assicurativa obbligatoria, eventuali costi di intermediazione e commissioni bancarie. In questo modo si ottiene la somma netta a cui il richiedente può accedere.

Chi può accedere alla cessione del quinto dello stipendio?

  • Lavoratori dipendenti
  • Pensionati

Le banche e finanziarie eroganti di norma prevedono limiti alla durata del finanziamento e all’importo richiedibile, considerando vari parametri tra cui l’età del richiedente, l’anzianità lavorativa, l’ammontare del TFR maturato (nel caso di dipendenti di una azienda privata).
inoltre le normative che regolano la cessione del quinto prevedono che  il debitore non possa chiedere anticipi sul Tfr durante il finanziamento.

Non possono essere finanziati i lavoratori autonomi, commercianti, artigiani, professionisti ed i pensionati con pensioni di invalidità.

Come estinguere un prestito di cessione del quinto dello stipendio?

Un prestito con cessione del quinto può essere estinto in qualunque momento, si deve versare l’importo a debito residuo e pagare l’eventuale penale di estinzione anticipata, se prevista dal contratto che può essere al massimo pari all’1% del capitale residuo.

Si andranno a perdere però le spese di istruttoria e l’imposta di bollo. Si possono invece recuperare parte delle commissioni bancarie, se previsto nel contratto; mentre l’l’assicurazione vita (obbligatoria per questo genere di prestito), pagata in un’unica soluzione all’inizio del finanziamento, viene rimborsata per la parte del premio non goduto.

Come rinnovare una cessione del quinto dello stipendio?

Si può fare, ma solo a determinate condizioni regolate per legge.

Due i casi:

  • chi ha sottoscritto una cessione del quinto di durata massima di cinque anni può avere il rinnovo in qualsiasi momento a condizione che il nuovo prestito abbia durata pari a 10 anni e che, in precedenza, non sia mai stato stipulato un prestito con cessione del quinto di tale durata.
  • Chi ha sottoscritto una cessione del quinto di durata superiore ai cinque anni può ottenere il rinnovo solo dopo aver pagato i due quinti del piano di ammortamento

Pro e contro della cessione del quinto:

I pro della cessione del quinto:

  • Non è necessario presentare garanzie ulteriori, come capita nel caso di altri prestiti: basta la busta paga e l’essere dipendente con contratto di lavoro stabile
  • È ottenibile anche se in precedenza si è stati protestati o insolventi.
  • Non ci si deve preoccupare di andare a versare mensilmente la rata, poiché questa viene trattenuta automaticamente dallo stipendio o dalla pensione
  • Si può utilizzale la cessione del quinto se si hanno altri finanziamenti in corso, così da procedere con il consolidamento debiti e avere in questo modo un’unica rata mensile

I contro della cessione del quinto:

  • Non disponibile per tutte le tipologie di lavoratori
  • Nel caso si necessiti di prestiti di importo ridotto o con durate  brevi, la cessione del quinto può non essere il prodotto più adatto
  • Tempistiche di lavorazione documentale un po’ più lunghe rispetto a un prestito personale.

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Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario

Mutuo a Crotone

Ricci Elena

Consulente del credito

 

Cerca il mutuo a Crotone che fa per te! leggi questa breve guida per essere pronto in fase di pre-analisi.

 

Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario.

Per l’acquisto della nostra casa spesso ci serve dover accedere a un mutuo.

Per la  richiesta di mutuo serve valutare le diverse offerte delle banche per trovare quella più giusta per noi,scegliendo se rivolgervi direttamente al vostro istituto di credito oppure affidarvi ad un consulente del credito che gestirà per voi la pratica andando a cercare la migliore soluzione tra tutti gli istituti convenzionati.

 

Quali sono le prime valutazioni che la banca fa di fronte a una richiesta di mutuo?

in prima analisi, semplificando le varie operazioni svolte,l’istituto di credito effettua uno studio sul cliente che richiede il finanziamento per assicurarsi che il soggetto sia in grado di pagare le rate e di saldare il debito.

 

Dunque per chi intende presentare una domanda di mutuo per l’acquisto di una casa ad esempio, e per velocizzare le operazioni è corretto avere un quadro completo di tutti i finanziamenti che ha già in corso.


Tutti i finanziamenti, senza sottovalutare anche i più piccoli.


La banca analizzerà  quattro aspetti importanti:

  1. la storia finanziaria del cliente: l’istituto di credito verifica se il cliente è una persona affidabile mediante il controllo di apposite banche dati;
  2. il controllo protesti per vedere se in passato il soggetto richiedente ha avuto alcuni problemi nel pagamento di cambiali o di assegni;
  3. un controllo presso la Camera di Commercio per scongiurare che ci sia una partecipazione in società a rischi di fallimento da parte del futuro mutuatario;
  4. un controllo della puntualità dei pagamenti e dello storico dei prestiti.

Il peso della rata: come regolarsi?

La banca concede un mutuo quando l’ammontare della rata non supererà generalmente il 33% del reddito del soggetto richiedente.

Semplificando, è importante che ci sia una certa compatibilità tra il reddito e l’importo del mutuo affinché non venga superato 1/3 del reddito familiare netto.

Quando iniziare le valutazioni

se sei alla ricerca di una casa da comprare, è consigliabile valutare anche prima di aver individuato l’immobile la propria situazione finanziaria per sapere, in base al proprio reddito, quanto è possibile ottenere di erogato.

l’informazione puntuale sulle proprie capacità finanziarie ti sarà utile sia in fase di ricerca della tua casa (andando a valutare quelle alla tua portata), sia in fase di trattativa.


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Articolo scritto da Elena Ricci – Consulente del credito Euroansa

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