Mediazione creditizia
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Ricci Elena
Consulente del credito
Proteggi la tua famiglia con PROTECTIM, la copertura assicurativa che ti garantisce il pagamento oppure la estinzione del finanziamento qualora tu abbia sottoscritto un contratto di mutuo o sei in procinto di farlo.
La polizza ti tutela in caso di:
QUANTO DURA:
La durata di questa polizza ha decorrenza dalla data di sottoscrizione della polizza stessa e termina al pagamento dell’ultima rata del finanziamento assicurato.
I COSTI:
il contraente ha facoltà di scegliere tra tre tipi di Premio:
il costo dipende dall’importo del mutuo (da stipulare o stipulato) da garantire al momento della sottoscrizione della polizza, dall’età e dalle condizioni del contraente.
Anche se hai già un mutuo in corso puoi sottoscrivere la copertura in qualsiasi momento.
La convenzione è stipulata da Euroansa.
Se vuoi maggiori chiarimenti a riguardo non esitare a contattarmi.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Consulente del credito
Donazione Sicura è la prima copertura assicurativa che annulla i rischi derivanti dall’acquisto eppure da finanziamenti di beni di provenienza donativa, garantendo la sicurezza della compravendita.
la polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto o mutuante dal danno economico che potrebbe subire dall’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimati che abbiano acquisito un diritto sull’immobile compravenduto.
La convenzione è stipulata da Euroansa con Aon
il primo gruppo in Italia e nel mondo nella consulenza dei rischi e delle risorse umane dell’intermediazione assicurativa e ri-assicurativa.
Aon fornisce un servizio di eccellenza ai propri clienti: imprese private, istituti finanziari, Enti Pubblici, sanità, associazioni e privati ordini professionali.
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𝐐𝐔𝐀𝐍𝐓𝐎 𝐕𝐀𝐋𝐄 𝐈𝐋 𝐓𝐔𝐎 𝐓𝐄𝐌𝐏𝐎?
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Il Mutuo fino al 95 %
Come già ampiamente discusso in un mio articolo precedente (Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario), ricordo che per vedersi concesso un mutuo bancario, finalizzato all’acquisto di un immobile la banca analizzerà quattro aspetti importanti:
Solitamente, l’istituto bancario che eroga il finanziamento concede al massimo l’80% del valore di acquisto dell’immobile però, alcuni istituti, possono arrivare a concedere fino al 95% del valore di acquisto.
Qui entrano in gioco, le caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare ovvero il suo peso economico.
se sono rispettati alcuni criteri la banca potrà concedere fino al 95% del prezzo di acquisto.
il 95% che la banca ci può concedere, deve equivalere almeno all’80% del valore di perizia.
Un esempio numerico:
La banca potrà concedere quanto richiesto ovvero fino al 95%.
Qualora l’immobile NON dovesse avere il valore di perizia come su indicato, dobbiamo ricordare che l’istituto è comunque disposto ad erogarci un valore FINO al 95%, ovvero potrebbe erogarci un valore intermedio tra il già conosciuto 80% e il massimo valore 95%.
L’importo concesso sarà sempre comunque massimo l’80% del valore di perizia.
Se vuoi maggiori chiarimenti a riguardo non esitare a contattarmi.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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La surroga mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.
La «surrogazione dell’ipoteca» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile.
Con la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.
La portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo.
Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo (qui puoi leggere una articolo scritto da me, tratto dal sito “Ilgiornale”), è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative scartoffie.
A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l’istituto non può opporsi a questa decisione.
Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di una pratica di richiesta mutuo.
Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.
Il mercato dei mutui degli ultimi anni è stato trainato dalle richieste di portabilità di milioni di italiani che hanno migliorato le condizioni contrattuali del loro vecchio mutuo.
Come detto, la surroga è completamente gratuita.
Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende.
Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.
La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile.
Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.
Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.
A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.
Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale.
Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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L’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).
Il Fondo, recentemente rifinanziato con il “Decreto Crescita” (art. 19, DL 30 aprile 2019 n. 34), prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per l’acquisto ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario.
Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell’art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.
Con l’entrata in vigore del suddetto Decreto, cessa l’operatività del Fondo di garanzia di cui all’art. 13 comma 3 bis del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n.133.
Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito (leggi questo mio articolo che riguardano Le valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario). Tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato. Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente. In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.
Per superare questi limiti di accesso al credito lo stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.
Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per il 2020 sono stati stanziati 100 milioni di euro, utilizzabili anche nel 2021 fino al loro esaurimento.
Il fondo mutui prima casa dà garanzia statale, nella misura del 50%, ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche
Un fondo di garanzia che è fornito dallo Stato nella misura del 50% della quota capitale (per un mutuo ipotecario di massimo 250.000 euro) per l’acquisto e l’eventuale mutuo ristrutturazione o efficientamento energetico della prima casa.
Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile .
I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte. Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto.
Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.
L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.
L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda ulteriori garanzie non assicurative.
Tutti possono accedere al fondo se rispettano le indicazioni dette sopra, ma ci sono dei “soggetti prioritari”.
Infatti in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai mutui erogati a favore delle giovani coppie coniugate con o senza figli, ai nuclei familiari mono genitoriali con figli minori conviventi, a chi abita le case popolari nonché ai giovani di età inferiore a 35 anni, titolari di un rapporto di lavoro atipico. Per i mutui ai quali è riconosciuta la priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) indicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.
anche la società EUROANSA, per i propri clienti ha istituito fondo a garanzia per l’ottenimento del mutuo, puoi leggere il mio articolo cliccando qui
qualora invece non dovessi rientrare nei requisiti CONSAP puoi valutare altre possibilità ad esempio l’ottenimento del mutuo fino al 95%
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Ripropongo un articolo de “ilgiornale” molto interessante riguardanti la possibilità di effettuare un cambio mutuo, ovvero una modifica sul mutuo stipulato.
Per coloro che sottoscrivono un mutuo sulla base di determinate condizioni contrattuali esistono delle possibilità di uscire dalla situazione in essere ed ottenere degli accordi più vantaggiosi.
il cambio mutuo può avvenire mediante tre modalità, vale a dire la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione.
Tramite la surroga (qui puoi leggere il mio articolo che riguarda la surroga) è possibile trasferire il mutuo ad un differente istituto di credito senza spese. La nuova banca dovrà ottenere da quella precedente il calcolo preciso di ciò che rimane ancora da pagare al mutuatario. Per poter accedere alla surroga sarà necessario richiedere al nuovo istituto di credito un capitale identico a quello residuo del mutuo che si sta trasferendo (non è consentita invece la richiesta di un capitale aggiuntivo).
La possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra con la surrogazione dell’ipoteca è prevista dalla legge e non comporta costi aggiuntivi per chi sceglie di accedervi. Trattandosi di uno spostamento, il primo mutuante non può pretendere il pagamento di alcuna penale di estinzione anticipata, così come il secondo non ha la possibilità di imporre spese aggiuntive al nuovo cliente per la concessione del mutuo, nè per l’istruttoria o gli accertamenti catastali. La nuova banca, tra l’altro, deve occuparsi anche delle spese connesse al passaggio dal notaio. L’unico costo di cui il mutuatario che decide di accedere a questo sistema dovrà farsi carico sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.
Altra possibilità di variazione è quella della “rinegoziazione“, con cui il mutuatario tenta di modificare, in accordo col proprio istituto bancario, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto. Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo. Starà alla propria banca decidere di accettare o meno il ricalcolo richiesto dal proprio cliente. In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio. Anche questo strumento, infatti, deve essere applicato senza spese aggiuntive per il cliente.
Infine per il cambio mutuo c’è la “sostituzione“, vale a dire l’operazione tramite cui si estingue un mutuo acceso presso una banca e se ne stipula un altro con un diverso istituto di credito. A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).
Altre variazioni sono previste nella “cartolarizzazione” e con l'”accollo”. Il proprio mutuo può essere infatti cartolarizzato quando viene ceduto dalla banca con cui si è stipulato ad un altro operatore sul mercato. Il mutuatario mantiene il rapporto con l’istituto bancario iniziale (a cui paga le rate), fatta salva la possibilità di modificare tali accordi con surroga, rinegoziazione e sostituzione. Tali sistemi possono intervenire a modificare anche il cosiddetto mutuo in accollo. Quest’ultima è una dichiarazione con cui ci si impegna con l’istituto bancario a pagare le rate successive fino alla scadenza del mutuo come avrebbe dovuto fare il contraente originario.
Solitamente, spiega Altroconsumo, è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista un’abitazione ancora in costruzione.
fonte “ilgiornale”
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Direttamente dal sito di Euroansa 
Per la prima volta un operatore privato istituisce un fondo per agevolare la concessione di finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di una casa.
In un contesto in cui i tassi di interesse sono ridotti da anni ai minimi termini, il margine di intermediazione per il sistema bancario si è praticamente azzerato.
Le banche non guadagnano più dalla concessione di un finanziamento, anzi rischiano concretamente di rimetterci.
Il costo del rischio diventa quindi un elemento di massima attenzione per gli istituti di credito: eventuali pratiche in default inciderebbero infatti in maniera sostanziale sui loro bilanci.
Le banche quindi guardano con maggiore attenzione la situazione finanziaria di chi richiede un prestito prima di concederlo.
Se il pagamento delle rate non dovesse essere rispettato l’attività di finanziamento rischia di diventare un’operazione a perdere per il sistema creditizio.
Le banche tendono quindi a chiudere i rubinetti e non concedere finanziamenti.
Una situazione paradossale considerando che le famiglie in questa fase hanno un enorme potere di acquisto, con la rata del mutuo molto più bassa del corrispettivo canone di affitto.
E se le banche non concedono finanziamenti tutta la filiera ne risente, compresi i mediatori creditizi.
Per dare maggiori garanzie al sistema bancario Euroansa (terza società del mercato della mediazione creditizia) costituisce volontariamente un fondo chiuso di garanzia di 2 milioni di euro, che garantisce alle banche il pagamento delle prime 24 rate dei mutui sottoscritti con clienti presentati allo sportello da Euroansa.
Una dotazione significativa – seppur una tantum e ad esaurimento – considerando che per il Fondo pubblico di garanzia per la prima casa gestito da Consap è stata di recente confermata una dotazione per il 2020 pari a 10 milioni di euro.
«Il nostro fondo è una garanzia aggiuntiva per la banca convenzionata che da regolamento non avrà alcun onere o impegno particolare nei nostri confronti – spiega Ansano Cecchini, fondatore di Euroansa -.
Abbiamo sottoscritto la convenzione con alcuni dei principali istituti bancari e altri si sono già dichiarati interessati.
Da oltre 5 anni prima di presentarle in banca sottoponiamo tutte le pratiche ad un controllo preventivo che viene svolto da una società terza, Genio Diligence Spa, che certifica la veridicità della documentazione presentata, azzerando di fatto il rischio operativo della banca».
La banca potrà attingere alla dotazione del fondo se il mutuatario presentato da Euroansa, si renderà inadempiente nel pagamento di una o più rate nel periodo di 24 mesi dalla data di erogazione del finanziamento.
Inoltre, come previsto dal regolamento del fondo, il pagamento è gestito da Euroansa con una logica temporale su richiesta della banca che deve aver comunque avviato entro 4 anni dalla data di erogazione del finanziamento la procedura giudiziaria di recupero del credito e sia stato, nello specifico, notificato al mutuatario il pignoramento.
Cecchini inoltre afferma che:
«in genere si presume che dopo 24 mesi il cliente sia abituato a pagare le rate. Successivamente ci vuole una causa esterna particolare per non ottemperare al pagamento delle rate: dalla perdita del lavoro alla malattia.
Rischi che in genere vengono per di più coperti con una polizza assicurativa.
Ma con la copertura dei primi 24 mesi il nostro fondo consente alla banca di azzerare il rischio di subire una frode.
Le banche possono quindi
- aumentare la qualità del loro credito,
- diminuire i costi operativi e i costi legati alle pratiche in default nei primi 24 mesi,
- aumentare quindi i loro ricavi».
Con la costituzione del fondo Euroansa mira anche a responsabilizzare i collaboratori con un piano di stock grant che verranno assegnate a fine 2020 sul 30% del capitale: i collaboratori più meritevoli diventeranno quindi soci dell’azienda.
«Come tutte le società lavoriamo per fare utili, ma oltre al guadagno guardiamo al benessere di tutti gli stakeholders con cui lavoriamo – afferma Cecchini -. Riteniamo che investire una parte del guadagno in favore della tutela della filiera sia un elemento innovativo, di forza e differenziazione sul mercato».
Nei prossimi mesi ci sarà la possibilità di verificare se l’istituzione del fondo è una iniziativa efficace da replicare o solo una iniziativa promozionale.
puoi leggere altri strumenti a garanzia del credito, ad esempio il fondo dello stato CONSAP leggendo il mio articolo a riguardo cliccando qui.
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Articolo di Elena Ricci
La cessione del quinto dello stipendio è un prestito , indirizzato a lavoratori dipendenti, sia di aziende pubbliche che private, e pensionati.
Viene trattenuto direttamente in busta paga o dal cedolino della pensione una rata massima di un quinto del proprio reddito mensile.
Solitamente alla cessione del quinto si può accedere anche se si è avuto in passato qualche problemino per cui si è stati protestati o inseriti nella lista dei cattivi pagatori, l’importante e che si abbia un contratto di lavoro dipendente.
Questo tipo di finanziamento può avere una durata massima di 120 mesi
Partiamo calcolando un quinto dallo stipendio netto o dalla pensione netta, fatto ciò moltiplichiamo l’importo ottenuto per la durata massima della cessione che come detto prima è di 120 mesi, in questo modo otteniamo il montante massimo.
Al montante vanno sottratti gli interessi passivi da pagare, le spese di pratica, il costo della copertura assicurativa obbligatoria, eventuali costi di intermediazione e commissioni bancarie. In questo modo si ottiene la somma netta a cui il richiedente può accedere.
Le banche e finanziarie eroganti di norma prevedono limiti alla durata del finanziamento e all’importo richiedibile, considerando vari parametri tra cui l’età del richiedente, l’anzianità lavorativa, l’ammontare del TFR maturato (nel caso di dipendenti di una azienda privata).
inoltre le normative che regolano la cessione del quinto prevedono che il debitore non possa chiedere anticipi sul Tfr durante il finanziamento.
Non possono essere finanziati i lavoratori autonomi, commercianti, artigiani, professionisti ed i pensionati con pensioni di invalidità.
Un prestito con cessione del quinto può essere estinto in qualunque momento, si deve versare l’importo a debito residuo e pagare l’eventuale penale di estinzione anticipata, se prevista dal contratto che può essere al massimo pari all’1% del capitale residuo.
Si andranno a perdere però le spese di istruttoria e l’imposta di bollo. Si possono invece recuperare parte delle commissioni bancarie, se previsto nel contratto; mentre l’l’assicurazione vita (obbligatoria per questo genere di prestito), pagata in un’unica soluzione all’inizio del finanziamento, viene rimborsata per la parte del premio non goduto.
Si può fare, ma solo a determinate condizioni regolate per legge.
Due i casi:
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Ricci Elena
Consulente del credito
Cerca il mutuo a Crotone che fa per te! leggi questa breve guida per essere pronto in fase di pre-analisi.
Per l’acquisto della nostra casa spesso ci serve dover accedere a un mutuo.
Per la richiesta di mutuo serve valutare le diverse offerte delle banche per trovare quella più giusta per noi,scegliendo se rivolgervi direttamente al vostro istituto di credito oppure affidarvi ad un consulente del credito che gestirà per voi la pratica andando a cercare la migliore soluzione tra tutti gli istituti convenzionati.
in prima analisi, semplificando le varie operazioni svolte,l’istituto di credito effettua uno studio sul cliente che richiede il finanziamento per assicurarsi che il soggetto sia in grado di pagare le rate e di saldare il debito.
Dunque per chi intende presentare una domanda di mutuo per l’acquisto di una casa ad esempio, e per velocizzare le operazioni è corretto avere un quadro completo di tutti i finanziamenti che ha già in corso.
Tutti i finanziamenti, senza sottovalutare anche i più piccoli.
La banca analizzerà quattro aspetti importanti:
La banca concede un mutuo quando l’ammontare della rata non supererà generalmente il 33% del reddito del soggetto richiedente.
Semplificando, è importante che ci sia una certa compatibilità tra il reddito e l’importo del mutuo affinché non venga superato 1/3 del reddito familiare netto.
se sei alla ricerca di una casa da comprare, è consigliabile valutare anche prima di aver individuato l’immobile la propria situazione finanziaria per sapere, in base al proprio reddito, quanto è possibile ottenere di erogato.
l’informazione puntuale sulle proprie capacità finanziarie ti sarà utile sia in fase di ricerca della tua casa (andando a valutare quelle alla tua portata), sia in fase di trattativa.
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Articolo scritto da Elena Ricci – Consulente del credito Euroansa