Non avere paura del mutuo a tasso variabile. La guida in 6 punti

0 2 Comments

Ricci Elena

“Consulente del credito Euroansa”

  1. Il tasso variabile: Euribor;
  2. Vantaggi del mutuo a tasso variabile;
  3. Tasso misto o variabile con cap e il floor;
  4. Cosa fare qualora il tasso diventasse ingestibile;
  5. La paura del variabile nella cultura di massa;
  6. Sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, cosa fare;

Il tasso variabile è una formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di uno o più indici di riferimento precedentemente definiti alla stipula del contratto di finanziamento, e in generale del mutuo per l’acquisto della tua casa.

1.Il tasso variabile: Euribor!

Il tasso variabile è calcolato sulla base dell’Euribor (tasso interbancario di offerta in euro), molto semplicemente le banche si prestano denaro tra di loro, chi ha più liquidità la presta all’istituto che ne ha meno, questi prestiti tra istituti avvengono a un tasso ben preciso, cioè l’EURIBOR.

In parole povere l’Euribor è il costo che sostengono le banche per prendere denaro in prestito da altre banche.

Una componente della rata del mutuo a tasso variabile sarà quindi l’indice Euribor.

Molte persone, scelgono il mutuo a tasso fisso perché si sentono più sicure ovvero preferiscono scegliere un’opzione che gli consenta di avere la certezza del tasso per tutta la durata del contratto.

Fino ad oggi dove il tasso del mutuo fisso è stato intorno al 1% – 2% effettivamente c’era da approfittarne, ma per il futuro ormai questa condizione non sembra più possibile.

Capire bene quali sono le alternative e come gestire prodotti differenti ci mette nelle condizioni di non avere paura delle scelte e di risparmiare importanti somme di denaro nel tempo.


2.Vantaggi del mutuo tasso variabile

•  Inizialmente il tasso variabile, se confrontato con quello fisso, è sempre più conveniente.
•  Se l’inflazione diminuisce chi ha un mutuo variabile ne trae vantaggio, la rata infatti diminuirà.


3.Tasso misto o variabile con cap e il Floor

Il tasso misto mette insieme le caratteristiche del tasso variabile e del tasso fisso. Cambia nel tempo come un tasso variabile ma ha una sorta di paracadute che evita crescite troppo consistenti della rata variabile: prevede un cap, un valore massimo oltre cui il tasso di interesse non può andare. Questo paracadute però si paga: gli spread applicati dalla banca ad un tasso misto sono molto più alti di quelli applicati ad un mutuo variabile.

Nei mutui a tasso variabile con cap molto spesso viene abbinata l’opzione floor.

Con la clausola Floor (letteralmente pavimento) si stabilisce una base al di sotto del quale gli interessi dovuti alla banca non possono scendere. 

In tal modo gli istituti di credito si proteggono da eventuali flessioni significative del tasso Euribor.

In parole povere con il CAP si stabilisce un tetto verso l’altro oltre il quale non andare (..a pagare di più), con il FLOOR so stabilisce un “pavimento” verso il basso oltre il quale la banca non fa scendere la rata.

È quindi necessario, in fase di contratto, verificare che il la soglia fissata del FLOOR non sia troppo alta, perché in tal caso si rischierebbe di vanificare i vantaggi del mutuo a tasso variabile.

Quando è conveniente il tasso misto (con o senza floor)?

Dipende dall’importo, dalla durata e dalla condizione personale del richiedente.


4.Cosa fare qualora il tasso variabile dovesse diventare ingestibile:

E’ possibile chiedere alla banca che ha concesso il mutuo di modificare il tasso del mutuo e quindi di cambiare anche la sua tipologia passando da un variabile a un fisso o viceversa.

La rinegoziazione però non è un diritto del cliente, la banca può rifiutarsi. Allora, una possibilità può essere quella di usare la surroga con la quale è possibile trasferire gratuitamente il mutuo ad altra banca riducendo gli interessi e cambiando anche la tipologia di tasso.

Un mutuo a tasso variabile può diventare, con la surroga, a tasso fisso e viceversa.


5.La paura del variabile nella cultura di massa

Nell’immaginario collettivo, quando si sente parlare di tasso variabile il primo pensiero va all’aumento incontrollato della rata e della possibilità di vedersi la propria casa all’asta per il mancato pagamento delle rate di mutuo.

I mutuo a tasso variabile però hanno sempre avuto un tasso di molto inferiore rispetto a quello al tasso fisso con delle oscillazioni nel tempo che, alla lunga hanno sempre generato un risparmio.

E’ però avvenuto un fatto importante in America che ha, per un certo periodo, fatto balzare i tassi di interesse dei mutui a tassi variabile e che ha generato questa paura (spesso ingiustificata) nel stipulare mutui con questa tipologia di tasso.

Cercherò di spiegarti in poche righe senza entrare troppo nel dettaglio.

Nei primi anni 2000 e fino al 2006/2007 anni di piena crisi, le banche americane hanno erogato diversi prestiti (mutui e finanziamento) a soggetti ad alto rischio ovvero persone che nella loro storia creditizia avevano già insolventi, cattivi pagatori, o che avevano dichiarato bancarotta, i cosiddetti mutui subprime.

Essendo quindi delle operazioni ad alto rischio, le banche vendevano il credito ad altre società le quali avevano la possibilità di aumentare i profitti grazie appunto alla natura di questi contratti, considerati ad altissimo rischio e quindi con tassi di guadagno maggiorati.

Le banche costruirono dei prodotti finanziari basati proprio sui questi mutui ad alto rischio  che furono venduti in tutto il mondo il loro valore dipendeva proprio dal buon andamento del pagamento dei mutui (ad alto rischio) in larga scala.

La tempesta perfetta:

Nel ventennio precedente (fonte wikipedia) e fino all’anno della crisi senza motivo alcuno, in America i prezzi degli immobili raddoppiavano in media ogni 5 anni creando una vera e propria bolla immobiliare.

Molte famiglie (compresi i soggetti fallibili) visto l’aumentare dei prezzi acquistavano immobili, si indebitavano (contraendo mutui , compresi i subprime) per rivenderli dopo pochi anni al solo fine di effettuare una speculazione.

Molti (che erano già soggetti a rischio) non potevano comunque pagare quanto dovuto, i più fortunati riuscirono a vendere gli immobili, estinguendo il mutuo e abbassando quindi il valore dei pacchetti finanziari nei quali erano divisi i subprime acquistati dagli investitori di tutto il mondo.

I meno fortunati invece si videro pignorata la propria abitazione e la banca, esplosa la bolla immobiliare (e quindi il calo dei prezzi) nel rivendere l’immobile non riuscì a rientrare del credito.

Questa crisi epocale ha portato alla bancarotta di banche del calibro di Lehman Brothers  una delle più grandi banche d’affari del mondo.

La crisi divenne capillare ed a causa del panico dilagante sui mercati in ogni parte del mondo, Italia compresa che per un certo periodo fece alzare i tassi di interesse a tutela dell’economia.

Un po’ come sta succedendo ora per via della crisi delle materie prime e l’innalzamento dei tassi.

Se vuoi approfondire sulla crisi dei subprime ti consiglio queste letture:

Il grafico che segue è di facile lettura, rappresenta il tasso d’interesse dei mutui a tasso fisso e tasso variabile degli ultimi 30 anni.

  • in rosso il tasso EURIBOR – per i mutui a tasso variabile;
  • in azzurro il tasso EURIS – per i mutui a tasso fisso;

Come si nota il tasso variabile EURIBOR, ad eccezione dell’impennata comunque temporalmente contenuta degli anni 2006 – 2007 è sempre stata inferiore al tasso fisso.

Tasso variabile e tasso fisso negli ultimi 30 anni

Andamento dei tassi d’interesse dei mutui EURIBOR tasso variabile ed EURIS tasso fisso dal 1999 al 2017

6.Sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, cosa fare:

  • Valutare bene la propria situazione finanziaria e costruire l’operazione anche mediante l’ausilio di prodotti di supporto al mutuo;
  • Farsi seguire da uno specialista;
  • Monitorare, analizzare e programmare il mutuo ogni anno  per valutarne l’andamento e valutare se modificare o correggere (surroga, rinegoziazione e sostituzione) il prodotto e non arrivare in condizioni di sovraindebitamento;
  • A seconda della propria condizione lavorativa valutare una polizza assicurativa a copertura della perdita d’impiego o salute che possa intervenire in caso di necessità;
  • Non avere paura!

Chiamami per una consulenza al 3518447499

Categories:

2 thoughts on “Non avere paura del mutuo a tasso variabile. La guida in 6 punti”

  1. Vincenzo Santagada ha detto:

    Buongiorno, sono un Ingegnere, investitore immobiliare, ho letto il suo articolo e condivido integralmente quello che scrive. Io da un punto di vista di investitore cerco di fare investimenti dove ammortizzo il capitale non oltre 10 anni dall’acquisto. Penso che potremmo collaborare unendo il Suo supporto finanziario ed il mio supporto tecnico per massimizzare gli investimenti dei clienti. Le lascio il mio recapito qualora fosse interessata ad una collaborazione.
    Vincenzo Santagada tel: xxx xxxxxxx (privacy attiva)

    1. Ricci Elena ha detto:

      Grazie per avermi contattato, La invito a visionare la pagina relativa al Network Professionale, presente su questo sito.

      Cordialità
      R.E.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.