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LA SURROGA DEL MUTUO

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Ricci Elena

Consulente del credito

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

La «surrogazione dell’ipoteca» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile.

Con la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.

La portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo.

Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo (qui puoi leggere una articolo scritto da me, tratto dal sito “Ilgiornale”), è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative scartoffie.

A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l’istituto non può opporsi a questa decisione.

Caratteristiche principali della surroga:

    • tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
    • l’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento della trasferimento;
    • in fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo, il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa);
    • l’importo del finanziamento deve essere pari al debito residuo
    • è necessario cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dal vecchio istituto di credito ed iscriverne una nuova a favore della nuova banca;
    • «gli attori» del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti;
    • il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale;
    • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
    • può essere concessa anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Come funziona la surroga?

Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di una pratica di richiesta mutuo.

Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.

 Riassumiamo tutti i passaggi necessari:

  1. il cliente (debitore) valuta la migliore offerta e sceglie la banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo
  2. il cliente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. I moduli necessari sono disponibili direttamente nella filiale della banca
  3. la nuova banca:
    1. valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo
    2. contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo
    3. richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo che dovrà essere trasferito
  4. l’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un nuovo piano di rateizzazione
  5. la vecchia banca, che per legge non può opporsi alla surroga mutuo, concede il nullaosta
  6. il passaggio del mutuo dalla vecchia alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni
  7. ricevuto il nullaosta e il passaggio, la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa)
  8. diventa effettivo il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile a favore della nuova banca.

La surroga conviene?

Il mercato dei mutui degli ultimi anni è stato trainato dalle richieste di portabilità di milioni di italiani che hanno migliorato le condizioni contrattuali del loro vecchio mutuo.

  • La surroga conviene quando il tasso proposto dalla nuova banca permette di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni.
  • La surroga non conviene quando si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese.

I costi nascosti della surroga

Come detto, la surroga è completamente gratuita.
Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende.

Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.

 Quando si può richiedere la surroga?

La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile.

Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.

 È possibile la surroga della surroga?

Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.

A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.

Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale.

Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.


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