TEMPI CONSAP, i 20 giorni di lavoro.

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Tempi Consap

Ricci Elena

“Consulente del credito Euroansa”

ARTICOLO IN COSTANTE AGGIORNAMENTO

 

  1. Il Fondo Garanzia Consap: riferimenti normativi;
  2. Il Fondo Garanzia Consap: che cos’è?;
  3. Il Fondo Garanzia Consap: I soggetti prioritari;
  4. Le caratteristiche che deve avere un immobile per la garanzia Consap;
  5. Limiti del fondo Consap;
  6. Giovani a rischio esclusione Consap – il problema dell’Isee;
  7. Tempistiche di approvazione domanda Consap
  8. Aggiornamento Giugno 2022: La sospensione di fatto della garanzia Consap (per come l’abbiamo conosciuta fino ad oggi)
  9. 9. Vademecum agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa per i giovani sotto i 36 anni (DL Sostegni bis)

1.Il Fondo Garanzia Consap: riferimenti normativi

Art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147.

La Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).

l Fondo, rifinanziato con il “Decreto Crescita” (art. 19, DL  30 aprile 2019 n. 34), prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per  l’acquisto ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario.

Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell’art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.

Con l’entrata in vigore del suddetto Decreto, cessa l’operatività del Fondo di garanzia di cui all’art. 13 comma 3 bis del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n.133.

Aggiornamento: L’articolo 64 del Decreto sostegni bis pubblicato il 26 maggio 2021, modificando il precedente testo prevede per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro:

  • l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sostitutiva sul mutuo;
  • la possibilità di accedere alla garanzia di Stato per l’acquisto della prima casa;
  • la possibilità di recuperare l’IVA sugli immobili di nova costruzione portandolo in diminuzione all’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure in diminuzione alle imposte sui redditi.

ma andiamo con ordine:


2.Il Fondo Garanzia Consap: che cos’è?

Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito, tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato.

Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente.

In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.

Per superare questi limiti di accesso al credito  lo Stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.

Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito.

Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non ha bisogno di chiedere una garanzia ulteriore (come un garante o un coobbligato).

Sono stati stanziati:

  • 300 milioni di euro per il 2021;
  • 100 milioni di euro per il 2022.

Come già scritto: Il fondo mutui prima casa dà garanzia nella misura del 80%,(precedentemente al 50% ma aumentata con il decreto sostegni bis) ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche cercando di sopperire alla mancanza di un garante o un coobbligato per la stipula di un contratto di mutuo.

NB: Accedere alla CONSAP non sempre è la condizione più favorevole in termini economici e difficilmente sarà successivamente surrogabile.


3.Il Fondo Garanzia Consap: I soggetti prioritari

I “soggetti prioritari” che hanno una sorta di “precedenza” nell’espletamento della domanda sono:

  • Coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i trentacinque anni.
  • Famiglia monogenitoriale con figli minori, il mutuo è richiesto da:
  • Persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi;
  • Persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore
  • Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni.
  • Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.

è quindi molto importante presentare la domanda in modo preciso e completo per non vedersi la pratica sospesa ritardata o peggio ancora bocciata.

Inoltre, per tali categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento ovvero “il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108”.

Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore a 40 mila euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale. in presenza di domande pervenute nella stessa giornata è assegnata priorità ai soggetti prioritari sopra indicati.

Per i mutui ai quali è riconosciuta la priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) indicato trimestralmente dal ministero dell’Economia.


4. Le caratteristiche che deve avere un immobile per la garanzia Consap:

  • Deve essere situato sul territorio italiano
  • Non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali:
    • A1 (abitazioni di tipo signorile);
    • A8 (ville);
    • A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
    • non deve essere considerato un immobile di lusso.
  • I richiedenti all’atto della presentazione della domanda non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quelli acquisiti per successione a causa di morte. anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile.


5. Limiti del fondo Consap

I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte. Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto. Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.

Non tutti gli istituti di credito infatti aderiscono all’accordo essendo, tali istituti enti privati.


6.Giovani a rischio esclusione CONSAP il problema ISEE:

Bisogna anche considerare i limiti del fondo per le modalità di adesione, infatti ho ampiamento discusso della possibilità di vedersi rigettata la domanda per questioni legate al proprio ISEE, ricordando che i membri appartenenti al nucleo familiare e quindi concorrenti nel documento ISEE sono:

  • il dichiarante ovvero colui che presenta la domanda;
  • il coniuge, anche se non è presente nello stato di famiglia;
  • i figli minori, anche se sono fiscalmente a carico di altre persone;
  • i minori in affidamento preadottivo temporaneo;
  • i figli maggiorenni che sono ancora fiscalmente a carico dei genitori;
  • le persone presenti nello stato di famiglia.

Questo significa che l’Isee del nucleo familiare può tenere conto dei redditi e del patrimonio di tutte queste persone, anche se ciascuna di loro dovesse avere un guadagno modesto oppure fosse precaria.

Sono moltissimi i giovani a rischio esclusione CONSAP, in quanto il requisito ISEE, supera i 40.000 euro per questi motivi:

Il problema concreto non sta nel requisito ISEE in sé ma nella modalità in cui l’ISEE viene calcolato.

l’ISEE infatti viene calcolato sul nucleo familiare, anche se moltissimi giovani under 36 sono neoassunti, o comunque con reddito che raramente supera i 20/25.000 euro annui.

Se vivono ancora con la famiglia, o se semplicemente hanno la residenza presso la loro casa d’origine, è molto facile superare la soglia ISEE.

La dichiarazione ISEE prende in considerazione i redditi prodotti durante l’anno di riferimento da tutti i componenti ed il patrimonio, sia immobiliare (case, terreni) sia mobiliare (conti correnti, carte di credito, libretti, titoli, auto, ecc.) posseduto da ciascuno.

Non bisogna dimenticare che ne fanno parte la famiglia anagrafica i soggetti fiscalmente a carico anche se non sono conviventi.


7. Tempistiche di approvazione domanda Consap

L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.

L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda  ulteriori garanzie non assicurative.

superati i 20 giorni per la presentazione della domanda Consap, si inizia l’istruttoria (canonica) per l’ottenimento del mutuo bancario che, salvo particolari sorprese dovrebbe avvenire in ulteriori 30 giorni.

puoi scaricare il documento per la domanda di accesso al fondo di garanzia consap qui.


8. Aggiornamento Giugno 2022: La sospensione di fatto della garanzia Consap (per come l’abbiamo conosciuta fino ad oggi)

Aumento dei tassi d’interesse e sospensione (di fatto)  dei mutui Consap da parte degli istituti di credito, nonostante il fondo e la legge prevede la possibilità di accedervi fino al 31 dicembre 2022 salvo proroghe.

La fase d’oro dei tassi accessibili per l’acquisto della prima casa o in generale dei mutui sembra essere arrivata al termine, salvo prossime politiche mirate della BCE.

Vista la grave situazione geopolitica e la necessità di liquidità della banca centrale europea vi è il pericolo reale che sia più difficile e costoso ottenere del denaro in prestito.

L’inflazione alle stelle, spinta ancora di più al rialzo dalla guerra tra Russia e Ucraina, ha spinto le banche centrali ad adottare politiche restrittive per evitare che il caro vita diventi strutturale in modo da diminuire la liquidità in circolazione (meno moneta in circolo significa maggior valore e, di conseguenza, minore inflazione).

Una prospettiva che sta creando i presupposti per l’aumento dei tassi d’interesse dei mutui a tasso fisso.


A tal proposito ormai, nella mia attività lavorativa quotidiana posso affermare che molti istituti hanno sospeso la propria offerta di mutui a tasso fisso assistita dalla garanzia del Fondo Consap.

Negli ultimi due mesi infatti la situazione è cambiata come conseguenza del rialzo dei tassi.

Il decreto prevede che questi mutui abbiano un Taeg (il tasso d’interesse complessivo comprese le spese accessorie di istruttoria e perizia) non superiore al tetto del Tegm (il tasso medio fisso e variabile) rilevato trimestralmente dalla Banca d’Italia.

Vista la situazione globale e all’aumento dell’ inflazione la BCE per ridurre i danni economici si è trovata costretta ad un repentino cambio di politica monetaria che tende ad aumentare il costo del denaro.

Questa situazione indirettamente ha ridotto a zero il margine di guadagno delle banche che di conseguenza hanno deciso sospeso i mutui a tasso fisso e ridurre quindi il proprio rischio.

Ad oggi il tasso variabile (leggi il mio articolo per un approfondimento) rappresenta in molti casi l’unica soluzione percorribile per l’ottenimento del mutuo ad alto LTV per i richiedenti più giovani.

Tuttavia è importante ricordare che è sempre possibile cambiare tasso ricorrendo alla surroga.


9. Vademecum agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa per i giovani sotto i 36 anni (DL Sostegni bis)

  1. Cosa prevede la norma?

La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73 già discussa in questo articolo) prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’ acquisto prima casa, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, attraverso l’istituto della CONSAP

  1. A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis?

La norma fa riferimento agli atti di acquisto prima casa, quindi, escluse quelle di categoria catastale  A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.

La norma si applica anche quando la cessione abitazione con i requisiti di “prima casa” avvenga da parte di un’impresa.

  1. Chi ha diritto alle agevolazioni fiscali?

Le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis sono esclusivamente a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

  1. Cosa succede per chi acquista da impresa?

La norma riconosce agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto.

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

  1. L’esenzione fiscale vale anche per i mutui?

La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto prima casa ovvero la costruzione e ristrutturazione.

La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

  1. Quando entra in vigore la norma e fino quando sarà possibile usufruire delle agevolazioni?

Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.

  1. Quando si decade dai benefici prima casa? Cosa succede in questo caso?

Si decade dall’agevolazione prima casa per dichiarazione mendace, alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto prima casa.

In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.

L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.

  1. Cosa succede se non si rispettano i requisiti di età e di reddito previsti dalla legge?

Laddove l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza degli altri requisiti previsti come l’età, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi.

Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione ‘prima casa’, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura ordinaria dello 0,25%

 

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